房价下跌唯一元凶曝光 申银万国：地产不会崩盘

　　全国供需比为119%

　　申银万国分析称，房价不会下跌的另一个重要原因是，全国房地产市场供需基本均衡，供需比为119%，供给过剩城市比例为37.14%

　　申银万国通过对70个城市近9年住宅用地成交建筑面积和住宅销售面积的进行分析，认为：1)全国住宅市场目前供需基本均衡，但城市之间分化严重：一线城市供需比仅65%，供给不足状况仍旧严重，供需比：上海>北京>广州>深圳。

　　


　　二线城市供需基本均衡，供需比为116%，太原、西宁、济南、武汉供给严重过剩。

　　


　　三四线城市供给轻度过剩，供需比为125%，营口、鄂尔多斯、张家界为过剩最为严重。

　　2)全国房地产相对过剩的比例约37.14%：70个城市有26个城市供给相对过剩，占比37.14%；17个城市供需基本均衡，占比24.29%；而供给相对不足的有27个，占比38.57%。

　　



　　货币紧缩导致了房价下跌

　　对于房价下跌的主要原因，申银万国称是货币紧缩导致了房价下跌。

　　对比2008年和2012年的两次房价下跌周期，申银万国发现紧货币周期是刺激房价下跌的直接因素。

　　2008年下跌前，经历6次加息16次提升准备金，利息提升1.35%；2012年下跌前，经历6次加息12次提升准备金，利息提升1%，投资甚至刚性需求急速下降。

　　下跌周期在加长，幅度在加大：2008年环比下跌周期4个月，而2012年则接近9个月，调整范围也较08年更为普遍(08年主要是一线城市调整，而11年则几乎遍及全国)，区间跌幅由2008年的下跌10.4%扩大到2012年的下跌13.6%。

　　


　　日本地产泡沫破裂的经验

　　根据日本的经验，货币急剧紧缩及商业地产价格下跌是领先信号，目前中国房价虽需远虑但勿近忧，还未到全面下跌时。

　　通过对中日房地产市场发展的对比，1)房价下跌的直接因素往往是紧货币周期：日本政策利率价格在71-74和88-91年两次周期加息，随后导致地价在75和92年出现明显调整；我国目前货币环境稳中略紧，在目前经济转型尚未成功、新兴产业未能快速替代的情况下利率环境并不致大幅上行。

　　2)商业地价连续大幅下跌是泡沫破裂的信号：商业地价最具弹性，在泡沫形成期上涨最快幅度最大；在泡沫破裂初期跌幅最快最大，是房价全面下跌的领先指标；目前我国部分城市商业地产出现量价僵持，未来的房价调整或将始于商业地产。

　　


　　3)人口结构变化是房价停涨的根本原因：日本1982年后25-34岁人口总量进入下行周期，房地产价格也停止上涨趋势并出现了小幅调整。预计中国25-34岁人口高点将出现在2017年前后，房价虽有远虑但勿近忧。

　　投资建议：目前房地产市场供需比总体均衡，房价未到崩盘之时，过度悲观情绪后续或将得到纠正，但行业总体增速也仍在下降通道之中。行业中期仍缺乏趋势性机会，建议关注：1)可能转型拥抱新经济的公司；2)受益于土地制度改革，特别是存量用地盘活的公司。3)受益于国企改革的公司。