广发证券：京津冀概念成地产催化剂 关注七只股

　　网易财经3月28日讯 近日，京津冀区域不断出台加强京津冀一体化进程的措施，给日渐升温的京津冀一体化话题又增添了不少热度。河北省委、省政府日前出台《关于推进新型城镇化的意见》明确，将打造京津保三角核心区，做大保定城市规模，以保定、廊坊为首都功能疏解的集中承载地和京津产业转移的重要承载地，与京津形成京津冀城市群的核心区。沉寂已久的京津冀城市群有望借此重新盘活。

　　产业及人口的迁移对房地产等行业来说就意味着新的发展机会。广发证券在其最新发布的研报中就指出，“在产业迁移的基础之上，人口的增加和城镇化率的不断提高，为房地产行业带来新的需求，带动地区的房价和地价的上涨，为提前布局该区域、拥有资源的公司带来更加丰厚利润空间。”

　　网易财经梳理了广发证券该份研报的诸多重点，以下为主要内容：

　　区域一体化以及城市圈的发展对于城市的建设具有极其重要的意义，对于房地产行业而言，产业以及人口的迁移将会给行业带来新的机会。我们认为虽然整体机遇是均衡的，但是对于各个地区以及各个产业所面临的机会存在一定的差异。房地产企业的研究逻辑，是在产业迁移的基础之上，人口的增加和城镇化率的不断提高，为行业带来新的需求，带动地区的房价和地价的上涨，为提前布局该区域、拥有资源的公司带来更加丰厚利润空间。而对于其他的企业，一方面存在企业原有土地等资源的升值，另一方面在区域产业发展的带动下，自身盈利能力有望得到进一步提高，获得更广阔的发展机会。

　　城市圈发展对于行业的影响

　　人口是房地产行业发展的根本动力，在前面的叙述当中，我们已经提到日本东京圈的发展的过程中，伴随了大量的人口集中的过程，区域的人口增速显著高于全国水平。但是，从发展的情况来看，人口的增长并不是均匀的，而是显示出从内之外，分批先后增长的特征。从时间上来看，中心城市溢出效应对于区位有较高的要求，地理位臵的远近同时也将决定发展的先后次序，存在一个从内之外的扩散过程。

　　随着城市圈建设过程中人口的流动，对于居住的需求使地方房地产销售规模增长，且房价与土地价格会随人口的逐步流入而增长。土地资源价值随着与中心城区的距离的增加而递减，城市圈中心部分的土地价格相对稳定，周边地区的土地整体而言资源价值刚度较低。

　　


　　从我们国家的经验来看，长三角地区作为一体化发展程度较高的区域，中心城市与周边城市房价差距较小，紧随其后的珠三角地区，房价差也要高于京津冀地区。而北京作为核心城市，房价也呈现出比较明显放射状，附近县城房价与主城区相比差距较大。随着一体化进程的加强，未来在主要发展方向上的地区，房价随着需求规模的增加，存在进一步上升的空间。

　　



　　京津冀一体化对于地产行业影响的测算

　　总体而言，对于整个京津冀地区人口迁移和经济水平的提高都会对地区的住宅需求规模产生影响，目前情况来看，京津冀地区的总人口数量为1.07亿人，占全国人口比例7%，城镇人口为6346万人，城镇化率59%。伴随着一体化的进程逐步推进，人口占比以及城镇化率增长幅度均会超过全国平均水平。我们预计到2020年为止，京津冀地区的城镇化率将达到70%左右，地区人口占全国比例约为10%(目前长三角地区为11%)。在人均住宅面积从31平米/人增长至35平米/人的假设下，年均商品房销售符合增速为7%。

　　



　　整体增长的同时，由于区域增长的不均衡性，在不同区域的增长速度将会由于发展梯度的不同有较大的差别。对于第一批次的城市和区域，整体增长的机会和速度将会高于平均水平，“环首都经济圈”和“津滨双核延伸圈”的主要城市增速将会超过10%左右，而第二批次城市增速整体将会在7%到8%的规模，而外围配套产业城市的平均增速略高于全国4%的增长水平，预计在5%左右。我们对于京津冀地区的资源价值进行分类，认为北京市、天津市及廊坊市土地资源价值最高，其中主城区主要是由于资源的稀缺性，未来随着区域经济的进一步发展资源具备升值空间；北京周边，天津以及廊坊市的土地都将是两个核心经济区的主要资源，随着规划的出台，大概率将会成为一体化进程的主战场。而保定、沧州、唐山及秦皇岛等地，在没有额外政策刺激的情况下，整体资源稀缺性以及土地资源价值相对核心区较低，随着中心区域产业溢出及配套产业的逐步完善，资源价值逐步提升。对于河北其它城市，则主要受益于产业的外迁，在短时间内土地及项目资源难以实现较大幅度的价值提升。

　　主要受益标的资源分析

　　“京津冀”主题收益标的众多，通过房地产的逻辑来进行分析，目前拥有地价土地储备的企业，将会收益与资源价值的提升。我们对于上市房企，以及上市的非房地产企业资源进行了一个简单的梳理，罗列了土地所处位臵以及规模，根据土地所处的位臵和区域进行了价值评估。从评估结果来看，我们首推的标的为华夏幸福、荣盛发展、廊坊发展、万方发展、香江控股和金隅股份等。

　　华夏幸福

　　公司“园区+地产”的模式实际是一种区域开发模式，这不同于一般的房地产开发模式，特点是“政府主导、企业运作”，政府将某一区域的整体开发委托给一个企业来完成，并在政府的监督下对委托区域进行逐步开发。而且公司当初定位便是环北京经济圈，目前大部分运作成熟的园区均处于京津冀地区，未来无论是产业发展还是住宅开发都将充分受益于京津冀一体化进程的发展。

　　荣盛发展

　　公司常年深耕二三线城市，是主流房地产开发企业，目前公司拥有二级项目储备中未结算面积656万方布局在京津冀地区，其中大部分位于廊坊及周边地区，公司拥有极强的团队管理能力和项目开发经验，目前正在积极加大京津冀地区的土地储备，未来随着京津冀一体化的深入，公司将进一步受益。

　　廊坊发展

　　廊坊发展是廊坊地建投公司的子公司，而廊坊地建投公司是是廊坊市土地储备交易中心的全资子公司，也是廊坊市土地储备交易中心下属的唯一一家企业，该交易中心是廊坊地建投的实际控制人。廊坊地建投公司拥有大量一级土地开发及园区开发项目资源，随着京津冀一体化进程的加快，公司资产价值将得到大幅度提升。

　　万方发展

　　万方发展于13年公布融资预案，非公开发行股票用于收购三个一级土地开发项目，由此剥离了二级开发的业务。目前拥有河北省张家口、廊坊香河县、张家口等一级土地开发资源共1480万方，未来资源升值空间较大。

　　金隅股份

　　作为北京国资委旗下的京津冀地区最大的水泥制造企业之一，金隅股份在北京地区拥有大量的工业用地储备和二级房地产项目开发项目。在整体产业迁移的政策驱动之下，公司的部分厂房将面临着搬迁的机会，而由此带来的土地资源和重新规划和价值提升，将成为金隅带来新的优质资源储备。

　　宝硕股份

　　宝硕股份在13年11月获得保定市9块商业及住宅用地，总成交金额11亿元，楼面均价1372元/平米。公司长期从事塑料制品加工和基础化工产业，在13年通过借款获得多块项目储备，成为保定13年土地获取规模最大的企业。未来随着“京津冀”一体化的发展，保定也将获得一定的发展机会，公司资源存在较大升值空间。

　　庞大集团

　　庞大集团在上市之初便注入了大量的土地储备，其中108万方在“京津冀”地区，大部分处于河北省。随着“京津冀”一体化的发展，从资源的角度，庞大集团的土地储备具备一定的升值前景。