房地产行业：投资增速如预期大幅回落

　　投资要点：

　　在销售、资金来源等先行指标持续下行背景下，徘徊在高位的投资增速终于如我们预期大幅回落。1-3月房地产投资1.53万亿元(+16.8%)，增速较1-2月大幅回落2.5个百分点；3月单月投资增速仅14.2%。各类型物业增速均回落，办公楼、其他降幅最大；各区域增速均回落，中部降幅最大。

　　新开工继续大幅下滑，降幅略收窄。1-3月房屋新开工面积下滑25.2%，降幅收窄2.2个百分点；施工面积增14.2%，增速回落2.1个百分点。地市跟随楼市降温，土地购置面积出现负增长。1-3月土地购置面积下降2.3%，1-2月为增长6.5%。 销售继续下滑，降幅扩大，流动性紧张格局下楼市持续低迷。1-3月商品房销售面积同比降3.8%，降幅扩大3.7个百分点；分物业类型看，住宅大幅下滑5.7%，非住宅仍有所增长；分区域看，东部大幅下滑，西部略降，中部仍小幅增长，但增速降低。1-3月商品房销售额下降5.2%，降幅扩大1.5个百分点。3月商品住宅销售均价6026元/平，同比跌0.5%，环比跌5.6%。

　　资金来源增速再度大幅回落，资金状况加速恶化。1-3月资金来源增速6.6%，继1-2月增速下滑14.1个百分点之后，再度下滑5.8个百分点。各项增速均继续下滑，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个贷增速分别为20.4%、9.6%、-3.6%、0.1%，增速较1-2月回落4.4、3.0、9.9、2.8个百分点，仅利用外资降幅有所收窄。

　　销售、新开工负增长，资金来源增速大幅回落，带动投资增速下行，符合我们年度策略报告中的判断。美联储退出QE，中国防控债务风险的大背景下，金融机构持续去房地产杠杆，行业资金成本上升。去年开发商大量拿地，今年新推盘将大量增加，但流动性紧张格局下成交释放承压，预计开发商资金压力将上升，将被迫以价换量，并持续减少新开工和拿地，棚户区改造会在一定程度上对冲新开工的下滑，维持"14年新开工规模增长约5%，土地购置增速5%，房地产投资增速15.5%"判断。

　　流动性紧张格局短期难以缓解，板块难有趋势性行情，建议继续关注以下机会：1、继续强烈推荐泛海建设，收购民生证券战略重大转移，拉开打造跨行业资本运作平台序幕，北京、上海拆迁取得重大突破，当前调整正是吸纳机会；2、河北明确保定将承接北京部分行政事业单位，以保定、廊坊为首都功能疏解的集中承载地和京津产业转移的重要承载地，继续强烈推荐以此带来的长期发展机会的廊坊发展、华夏幸福，推荐荣盛发展；3、建议继续关注受益融资开闸的北京城建，可能受益的招地，B转H、盈利模式求变、事业合伙人制的万科，经营稳健的保利地产等。