房地产行业：投资增速收窄 销售符合预期

　　新开工跌幅收窄，投资增速下滑

　　1-3 月份，全国房屋新开工面积2.91 亿平米，同比降25.2%，其中，住宅新开工面积2.12 亿平米，同比降27.2%。主要是由于去年年末开发商集中新开工现象明显，挤占了今年年初的开工量。我们认为，在13 年特别是下半年土地成交火爆，按照正常的拿地开工周期，14 年新开工面积我们认为全年大概率上涨。1-3 月份，全国房地产开发投资1.53 万亿元，同比增16.8%，增速较1-2 月份下降2.48 个百分点；投资增速较去年和今年年初的19%-20%的水平出现了下滑，这可能与3 月份成交量同比降幅较大，开发商回款情况不佳有关。

　　土地市场成交延续下跌，均价明显上升

　　3 月份，40 大中城市土地成交建面700 万平，延续今年以来的下跌趋势，同比和环比跌幅分别为57%和46%；从40 城住宅用地楼面价来看，3月均价4323 元/平，环比上涨近23%，而土地成交的溢价率从2 月的8%上升至30%，基本与去年末和今年1 月水平相当。尽管3 月土地市场较今年前2 月热度有所下降，但城市之间的表现仍分化明显，一线及三线城市溢价率恢复较快，而二线城市升幅不大。

　　成交较大幅度下跌，警惕价跌风险

　　1-3 月份，全国商品房销售面积2.01 亿平米，同比降3.77%，降幅较1-2 月扩大3.71 个百分点；其中，住宅销售面积1.78 亿平米，同比降5.69%，降幅较1-2 月扩大4.47 个百分点。整体上，3 月份全国商品房市场“小阳春”并未出现，信贷的收紧与市场观望情绪的浓重使得成交规模继续下滑。我们认为情绪的回暖需要基本面和政策面的配合。金额下降超过面积主要是因为一二线占比下降，我们统计的一二线面积下降接近30%。四月份目前看成交未有改善，环比与同比都将维持低位。

　　按揭贷款增速持续回落

　　1-3 月份，房地产开发企业到位资金2.87 亿元，同比增6.6%，增速较1-2 月份下滑5.8 个百分点；其中，国内贷款同比增20.4%，而个人按揭贷款仅增0.1%，基本无新增。李克强4 月16 日主持召开国务院常务会议，提到“加大涉农资金投放。对符合要求的县域农村商业银行和合作银行适当降低存款准备金率”。在销售以及经济的压力下，信贷环境有进一步放松的预期。

　　风险提示

　　政策及信贷环境持续恶化，房地产成交规模增速进一步下降。