上海自贸区推进试行土地流转 2股迎价值重估机遇

　　在汪洋、周小川、项俊波等领导密集视察上海自贸区后，各方正积极努力推进上海自贸区的二次开发，自贸区条例的加快审议就是其中之一。除了条例之外，自贸区内的土地流转试行工作也在加速推进。分析指出，怡亚通、外高桥两公司迎价值重估机遇。

　　据上证报报道，上海自贸区土地拍卖相关人士透露，近期上海自贸区土地流转相关条例有望公布，土地所有者在补缴差价后，可选择将工业用地流转为具有工业用地、商业用地与办公用地三种属性的综合用地。具体来说，土地所有者拥有的土地性质为工业用地，那土地所有者只能在土地上造最多两层的仓库。而流转为商业用地后，所有者可以直接造数十层楼的写字楼，并将其出租获利。因此，目前拥有自贸区土地储备的公司都选择了静观其变。

　　据一家在自贸区内拥有工业用地储备的上市公司人士透露，一旦工业用地流转为综合用地，预计土地成交价格可能短期内最少会上涨三到五成。该公司目前已开始筹划，在其原本造仓库的土地上，继续加盖建造二十层楼的写字楼。相关人士向上证报资讯表示，“去年自贸区火的时候土地拍卖价格屡创新高，最近没有了这方面的新闻，不是价格下来了，而是大家都在等待土地流转条例的颁布，是绝对意义上的有价无市。一旦工业用地能够流转为综合用地，公司只需要盖写字楼然后将其出租，光靠租金就能赚不少，更加不愿意出让在自贸区内本就紧张的土地资源了。”

　　去年10月，上海市国土局曾提出，自贸区年内就要在土地流转上拿出成果。作为全市课题的土地二次开发将在自贸区内先行试点，并为此赋予自贸区管委会更多的管理与操作权。半年之后的今天，自贸区土地流转的规划在多方讨论验证后已接近完成。此前自贸区管委会考虑将占自贸区总体面积80%的工业用地部分流转为商业用地。目前，如能流转为综合用地，则与此前的设想相比，还多了办公用地这一层功能。对于自贸区内的“地主”们来说，土地流转将为其带来估值重估的机会。

　　怡亚通全资子公司上海怡亚通临港供应链有限公司注册于上海自贸区四大区块之一的洋山港保税区，在保税区内拥有仓储物流仓库。公司表示，从长远看，自贸区获批对公司发展有利。公司在自贸区内已经购得的土地面积为5万多平米，由上海怡亚通临港供应链有限公司运作，目前正在进行二期项目报批。该基地目前业务主要是仓储物流，待相关政策的实施细则出台后，不排除公司会根据自贸区相关政策对业务进行调整。外高桥本月初曾公告，其在自贸园区内目前地上已建物业地上建筑面积317万平方米，在建物业地上建筑面积115万平方米，未建物业地上建筑面积320万平方米，超出市场与机构预期。目前外高桥近八成可使用土地是工业仓储用地，利用效率低，与自贸区发展定位不符。用地规划的配套调整对公司构成利好。