房地产行业：办公楼市场保持平稳

　　本报告是华泰房地产小组大数据项目的研究成果之二，专注跟踪研究办公楼交易情况。办公楼指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房(又称写字楼)。其购买者主要为投资客或者企业主，其交易情况一定程度上能够反映经济景气度以及地产领域中投资客的行为倾向。我们成功监控了各城市的420 多个地产项目中办公楼的交易情况，通过统计每套房屋的备案价格进行分析，以向投资者展示最真实的市场原貌。

　　4 月办公楼备案价格下滑楼盘占比维持在约45%。

　　降价楼盘占比趋势与13 年下半年持平。根据我们对市场3000 楼盘的备案价的历史跟踪显示，截至4 月底， 办公楼成交价格下滑的楼盘占比基本仍维持在13 年下半年以来的45%左右的平均水平。未超过11 年55%的高点，即使在13 年市场牛市时，市场上仍会有部分楼盘由于跟前期推盘的位置或户型不同、项目尾盘回款等因素而出现价格较前期下跌。今年初以来，大部分地区出现降价楼盘大部分也是出于这种原因，大数据显示办公楼的降价楼盘占比较去年下半年并未出现扩大趋势。

　　年初以来价格下滑幅度有所上升， 但并未触及高点。我们监控的办公楼价格环比自年初以来从-6%进一步下滑至-10%， 但并未处触及前期几个高点，我们将持续观测其变化趋势。 分城市看，城市办公楼价格多数城市较为平稳。将监测项目分城市来看，4 月， 有成交的16 个城市中，7 个(占比44%)城市仍然处于环比上涨态势，平均涨幅6.4%， 其中，涨幅前三的城市是常州、青岛和重庆，分别达25.10%、11.78%和3.1%；9 个(占比56%)城市环比下跌，平均跌幅-3.28%，跌幅前三的城市是绍兴、合肥和广州，分别达-13.48%、-5.10%和-4.73%。

　　从价格涨幅来看，基本以平稳为主，16 个城市中10 个价格涨跌幅均在±2%以内。 分公司看，擅长商业开发及龙头公司表现更好。将监测项目分公司来看，4 月有成交记录的39 个地产公司中，19 个(占比49%)地产公司项目销售均价环比上升， 平均涨幅4.79%；20 个(占比51%)公司销售均价环比下跌，平均跌幅-7.42%。一些以商业开发见长以及龙头公司整体表现更好。如招商、龙湖、金融街、SOHO 中国等。 从数据来看，与住宅项目相比，尽管办公楼市场其规模较小，但其受行政政策的影响也小，能够更客观地反映市场真实需求。虽年初以来价格环比逐步下滑，但是整体并未出现降价扩大化趋势。 就目前监控到的数据，办公楼市场仍旧符合我们前期的判断，即地产行业的基本面远不如13 年，但是好于11 年。地产行业的长周期拐点还远未到来。