券商评级：中级行情临近 20股有望成翻番黑马

　　华夏幸福:挺进北京,产城模式一线扩张重大突破

　　类别：公司研究 机构：海通证券股份有限公司 研究员：涂力磊,谢盐 日期：2014-05-27

　　事件:

　　华夏幸福基业同意公司与北京市房山区人民政府合作开发建设经营北京市房山区张坊镇约定区域。本次合作事项尚需提交公司股东大会审议通过后方可实施。

　　投资建议:

　　公司产业新城业务在一线超大城市拓展取得历史性突破。北京房山张坊产业新城项目是公司在北京市行政辖区内开拓的第一个产业新城项目,标志着公司产业新城业务正式进军北京等一线超大城市近郊区,表明公司产业新城业务的一线超大城市纵深拓展取得历史性突破,拓展能力实现重大升级。该项目有助于公司在北京市场树立品牌标杆,快速开发一线超大城市近郊区市场,战略锁定较大面积的京津冀区域优质资源,并为今后在京保石发展主轴及北京、上海域内持续复制和拓展新的产业新城项目奠定坚实基础。

　　委托区域产业和人口承接具备潜力巨大。委托区域占地面积约为119平方公里,其中起步区占地面积不少于10平方公里。委托区域起步区包括两大功能组团即镇中心区和北京国际赛车谷,其中北京国际赛车谷将作为起步区的先导区,是以汽车文化为核心,承载北京城市与旅游双功能的产业集聚、人流集聚、居民宜居的重点项目。

　　1)“赛车谷”模式独特。赛车谷是以“赛道+赛事+研发制造中心”为开发模式的赛车产业。全球看赛车谷模式最为成功的是伦敦西部,温莎附近的Motorsport Valley。全球著名的银石赛道(Silverstone Circuit)就坐落于此。北京国际赛车谷将作为起步区的先导区,是以汽车文化为核心,承载北京城市与旅游双功能的产业集聚、人流集聚、居民宜居的重点项目。2013年末,北京民用汽车保有量已超过519万辆。2012年,北京城镇居民家庭平均每百户拥有家用汽车约42辆(2013年数据暂时未公布),其中私家车占有量占到70%,已经超过世界发达国家百户20辆的水平。良好的汽车基础将为赛车谷模式发展提供契机。

　　2)区域内住宅价值存在提升空间。2013年北京商品住宅销售主要集中在通州、朝阳、房山和大兴。四区市场份额约57%。房山区销售面积在全市16区县中位列第3位。目前委托区域周边市场商品房销售均价在8000元-12000元/平。区域内项目销售均价与北京市中心城区商品房均价存在较大的价差,易于吸引中心城区购房需求外溢。随着北京六环区域房价上涨与京石二高速(京昆高速北京段)2014底年开通之后,北京刚需客户将进一步外溢。

　　维持“买入”评级。公司此次签约北京房山张坊镇是公司产业新城业务在一线超大城市拓展取得历史性突破。相比于10年前的贫困农业县固安,北京房山区张坊镇在城市定位、经济环境、产业基础、住宅市场和区域规划等方面的优势都非常明显,使得委托区域的开发建设难度能够显著降低,风险相对减小。预计公司2014和2015年每股收益分别是2.74和3.85元。截至5月26日,公司股价26.92元对应2014和2015年PE在9.82和6.99倍。根据海通证券产业地产估值三阶段模型。我们认为认为华夏幸福处于产业地产第二阶段中期,即成熟单核和多核发展起步、异地复制成功、产业升级开始。此外公司属于产城融合模式,较单纯产业地产应享受一定溢价。给予公司2014年14倍市盈率,对应股价38.36元,维持“买入”评级。