地产板块与政策红利持续共振

　　房地产行业去库存正在看到曙光。新一轮刺激房地产市场的政策千呼万唤始出来并正逐步落地。今年“两会”后，中央和地方政府就稳定房地产市场密集表态，福建、广州和济南率先出台政策，降低公积金购房的首付比例。随着政策红利的逐步落地，二级市场的房地产股再次发力。本周，中天城投、顺发恒业均有不俗表现。

　　房贷新政助力经济增长

　　2015年开局，中国经济企稳迹象仍显微弱。1~2月工业增加值同比增长6.8%，比去年同期回落1.8%，增速跌至2008年金融危机后的最低点。基建投资成为经济增长的亮点，但是依然不足以对冲房地产和制造业投资的下滑。1~2月社会固定资产投资到位资金3.45万亿，这一数据也创下1999年亚洲金融危机以来的最低点。经济复苏孱弱，决定了政策放松基调仍会延续。特别是今年前两个月，房地产市场持续调整，商品房销售降幅较大，库存继续增加，房屋新开工面积也在继续下降。统计数据显示(见附图)，今年1~2月，商品房销售面积同比下降16.3%，比去年同期降幅扩大16.2%。其中，住宅销售面积同比下降17.8%，比去年同期降幅扩大16.6%。2月底，商品房待售面积63922万平，比去年底增加1753万平；住宅待售面积42177万平，比去年底增加1493万平，也是呈现持续增加趋势。此外，1~2月房屋新开工面积同比下降17.7%，其中，住宅新开工面积同比下降19.8%，均比去年同期降幅收窄9.8个百分点。种种迹象显示，去年“9·30”的房贷放松政策效应正在减弱。

　　华创证券表示，2014年楼市限购松动但托底力量不足，映射出中国房地产市场供需关系结构性拐点的来临。房地产正逐步进入投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替阶段。因此，让有刚性需求的购买者进场加快流通环节，才能有效稳定低迷的房地产市场。记者获悉，近期住建部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，其中要求将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成；以及下调二套房商贷首付比例至五成并下调房贷利率等。

　　近期，济南、广州和福建已经出台的房贷放松新政，都提到公积金购买建筑面积90平方米(含)以下的商品房时首付比例为20%。而且在中央国家机关提高住房公积金贷款额度后，各地又传出提高住房公积金贷款额度的传言。虽然未得到证实，但房地产新政强劲的松绑之风正迎面吹来。

　　


　　利好叠加地产板块持续升温

　　随着新一轮楼市刺激政策的出台，二级市场的投资热情不断高涨，特别是房贷新政从预期到出台，中天城投、顺发恒业等股票的股价都表现凌厉。多只地产板块个股从去年年底就保持了向上的走势，在大盘的带动下，这些股票在近期都创出了历史新高，如阳光城、华夏幸福、格力地产等。此外，世茂股份、中国国贸、深振业A等股票也一直保持着向上的态势。不仅如此，大型地产龙头公司2014年的年报依然表现平稳，其中保利地产、荣盛发展与金地集团的业绩增速均在10%以上。

　　多家研究机构认为，房地产股票的上涨，是业绩催化、房贷新政松绑和宽松货币政策叠加的结果。未来这些利好还会长时间存在。因为政府高层在密切关注楼市问题，未来的政策会更加多元化和有针对性，除税收、限购、房贷政策松绑外，加大棚户区改造支持力度、吸引社会资本加入等相关政策都会待合适时机推出。对于货币政策和财政政策，记者注意到2月25日国务院常务会议已出台一些积极的财政政策措施，业内人士预期，货币政策还会继续放松，上半年至少还有1次降息、降准机会。对利率高度敏感的地产板块是最受益于流动性宽松的行业之一。宽松的货币政策，会推高地产公司的估值，还将最终推动地产销量的回升拉动公司业绩。随着地产成交量进一步回升，尤其是一线城市，将有望提前完成去库存调整。

　　方正证券统计的2008年以来地产板块持续上涨的时期发现，每次上涨均伴随着政策放松及销量回升。而反过来看，政策宽松的时期多数情况方正证券统计的2008年以来地产板块持续上涨的时期发现，每次上涨均伴随着政策放松及销量回升。而反过来看，政策宽松的时期多数情况下伴随有地产板块上涨。即使是在2012年三季度，在成交量持续回升半年后，市场对宽松政策及逐渐走高的销量是否能持续产生过怀疑，导致地产板块下跌，但到四季度销量继续提升，宽松政策没有扭转，地产板块又出现了大幅补涨。

　　四角度掘金地产股

　　在众多的房地产股票中，有4类股票非常受资金的喜爱：一是直接受益于政策红利的龙头“招保万金”；二是有着京津冀概念的房地产股；三是有着国企改革题材的地产企业；四是积极转型的房地产企业。

　　“招保万金”作为房地产的四大金刚实力雄厚，在2014年整个地产行业业绩下滑的大背景下，这4家龙头公司业绩依然表现平稳。且大公司相对于小公司财务稳健，如招商地产，截至2014年末公司持有现金229.8亿元，高于短期借款和一年内到期非流动负债的总和98.57亿元，财务状况非常稳健。而且这些公司的多元化发展也在提速。如保利地产的房地产基金业务就逆市保持高增长，2014年末基金管理规模280亿元，同比增长40%。此外，保利地产的养老战略逐步落地。

　　房地产板块中，直接受益于京津冀一体化的华夏幸福表现让投资者叹为观止，从去年10月的25元的股价一口气涨到54元。公司2014年净利润35.38亿元，同比增长30.30%，其年报显示，公司在继续深耕大北京的同时还积极开拓长江经济带，2014年年度共累计完成7个项目签约。据悉，京津冀一体化、长江经济带和一带一路已经被明确列入“十三五”规划的区域经。在河北有着大量储备地的荣盛发展，也将继续聚焦京津冀区域。2015年计划拿地750万平米，同比增长246%。并在积极寻找适合公司、符合未来发展方向的新经济产业、新的盈利模式，以期实现公司业务的新突破。

　　在公司积极转型中，向医疗健康养老转型的华业地产一直受到资金的追捧。近期，公司公告拟以总计21.5亿元对价收购捷尔医疗100%股权，这标志着华业地产的转型战略实现重大突破，医疗平台将推动华业地产后期成长空间。此外，华业地产超过半数土地位于北京市通州区，也受益于京津冀一体化、通州环球影城带来的区域价值提升。而受资金热捧的金科股份则是跨界向光伏、风能、页岩气新能源领域转型，苏宁环球是向影视文化传媒转型。

　　此外，有着国企改革题材的天健集团、中洲控股和深振业A，也被多家机构列入买入评级。