房地产：政策放松超预期；看好行业投资机会

　　


　　投资建议

　　昨天央行、住建部与银监会联合发文，大幅放宽房地产政策。具体来看主要内容包括：使用商业银行贷款购买普通自住房的“二套房”首付比例下调至不低于40%，使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的首付比例调整为20%；同时“营业税满五免征变为满二免征”。

　　理由

　　此次调整的时点和力度均超出市场预期。去年10 月份以来我们一直提醒投资者关注需求端房地产调控政策的放松。虽然此前市场或多或少已有预期，但我们认为此次政策调整的时机和力度均超出预期。调整后的首付比例和营业税政策均已回到2008 年，凸显出政府对于首次购房和改善性购房需求的明确支持立场。

　　首付比例下调有望拉动全国新房销售5%左右。二套房占到我国整体房地产销售的20%左右。假设其中有一半完全依靠按揭贷款，那么首付比例从50%下调到40%意味着同等额度的首付款现在可以买到总价比原来高出25%的房屋(假设高杠杆导致的高月供款在购房者的可承受范围内)。因此，首付比例下调有望拉动销售5%左右。

　　营业税五改二不仅仅意味着购房者交易成本减少5.6%，同时也为活跃二手房市场提供了有效动力(我们认为后者更为重要)。从理论上来看，购房者在买入新房后应很快取得房产证。但从实际上来看，新房在购买后通常需要两年的时间才能拿到房产证。因此，营业税五改二意味着在2011 年前购入的新房可以享受到此次优惠(假设在购买后未进行出售)，从而显着扩大了免征营业税的房产数量。

　　盈利预测与估值

　　随着后续更多放松政策的推出，市场的观望情绪有望下降。我们认为4 月和5 月份房地产销售回暖的确定性上升，而且回暖力度更大。看好行业投资机会，个股方面首推中国海外和华润置地。

　　风险

　　宏观经济下行。