房地产行业：整体供需继续走低 一线城市热度回升

　　核心观点:

　　土地市场供需继续走低,市场依旧低迷。

　　2015年1-4月,300城市土地成交建筑面积合计3.75亿平米(累计同比-39%),土地出让金合计4726亿元(累计同比-45%),住宅用地成交建筑面积合计1.63亿平米(累计同比-48%),住宅用地出让金合计3148亿元(累计同比-48%)。单月来看,2015年4月,300城市住宅用地推出规划建筑面积4530万平米,成交规划建筑面积2959万平米,成交土地出让金572亿元,楼面均价1933元/平米,平均溢价率约22%,创今年以来新高,主要是一线城市溢价率上涨所致。供给/成交这一数值与3月相比保持稳定,依旧处于历史高位,整体来看,4月宅地市场供需继续走低,依旧低位运行。

　　城市土地概览(2015年4月)。

　　一线城市:供需环比向好,溢价率大幅回升。2015年4月,一线四大城市合计推出地块规划建面259万平米(环比+59%,同比-17%),其中,住宅用地122万平米(环比+31%,同比-31%)。整体来看,4月份一线城市供给环比向好,同比降幅大幅收窄。2015年4月,一线四大城市合计成交地块规划建面199万平米(环比+30%,同比-63%),其中,住宅用地119万平米(环比+43%,同比-46%)。土地出让金方面,2015年4月一线四大城市成交地块出让金233亿元(环比增13%,同比降53%),平均溢价率33%,其中住宅用地土地出让金为167亿元,溢价率攀升37个百分点至50%,主要是本月北京和上海均有热点优质地块入市,吸引众多品牌房企激烈竞拍拉升溢价率所致。整体来看,4月份一线城市土地供求量以及出让金环比向好,并且受优质地块影响,溢价率攀升至较高水平,整体成交市场热度有所回升。

　　二线城市:供需持续走低,城市间分化继续。2015年4月,35个二线城市合计推出地块规划建筑面积4202万平米(环比-12%,同比+3%),其中,住宅用地1929万平米(环比-6%,同比-3%)。2015年4月,35个二线城市合计成交地块规划建筑面积2926万平米(环比-29%,同比-12%),其中,住宅用地1341万平米(环比-5%,同比-31%)。溢价率方面,土地成交溢价率环比上升5个百分点。分城市看,二线城市土地成交继续呈现分化。

　　三四线城市:宅地市场供给收缩,成交量价齐跌。2015年4月,246个三四线城市合计推出地块规划建筑面积6492万平米(环比-24%,同比-50%),合计成交地块规划建筑面积4317万平米(环比-38%,同比-58%),平均楼面价625元/平米。

　　风险提示。

　　一线城市土地价格仍在上涨,优质地块稀缺影响房企资源获取。