4月统计局房地产数据点评：剩蓝筹 看转型

　　事件:4月全国商品房销售额、销售面积分别为5716亿元、8131万平方米,分别同比上涨13.3%和7.0%;新开工面积12032万平方米,同比下降14.9%;开发投资额7018亿元,同比上升0.5%;资金来源8387亿元,同比下降1.0%。

　　利率市场化倒逼个贷投放,高折扣重新出现带动楼市微复苏.

　　4月全国商品房销售额、销售面积分别为5716亿元、8131万平方米,分别同比上涨13.3%和7.0%,增速较3月的-9.2%/-8.8%大幅好转,其中,一线、二线和三线城市增幅分别为50.5%、6.3%和9.2%。

　　经过降准降息这两个既投放货币、又降低利率基准的货币宽松,银行高折扣重新出现,最低7折已经能够看到,尽管以合作楼盘的形式出现,但也反映出无论是开发商主动贴息降银行折扣、还是银行资金过多被迫投向个贷,个贷进入了高折扣、低利率时期,对楼市复苏起重要推动作用。

　　我们认为,这一趋势不会结束,在利率市场化正式完成之前,仍然需要警惕存款端“上浮到顶”风险,这要求市场利率水平向下压,所以,货币宽松将持续,个贷供给和折扣将持续。

　　投资、资金来源冰点,真正意义的行业集中度提升到来.

　　新开工面积12032万平方米,同比下降14.9%;开发投资额7018亿元,同比上升0.5%;资金来源8387亿元,同比下降1.0%。开发投资和资金来源已经接近冰点,也就意味着中小开发商的持续经营假设需要重新审视,真正的行业集中度提升将到来。

　　开发投资额和资金来源的持续下行进入恶化状态,以投资近0、资金为负阶段,我们判断这一趋势将持续,在需求蛋糕开始下降的楼市下半场,行业整合带来的真正行业集中度提升(而非伪的,也即大家跑马圈地看谁更快的行业集中度提升),将使得大企业获得大量潜在体外储备,通过并购方式获得。

　　仅剩蓝筹,其余转型.

　　我们认为,投资和资金来源的很差表现反映了当前地产利润率大幅收窄,新增资金进入房地产市场不再存在,看好3类企业,1)手握大量土地储备,在一线城市复苏中价值重估,推荐首开股份、北辰实业、万科A、保利地产2)行业集中度极高的区域公司,可以挖掘客户价值,推荐中南建设、建发股份、中天城投3)转型公司,推荐华业地产。

　　风险提示:楼市表现不及预期.