房地产：双概念催生投资机遇 荐12股

　　本报告导读:

　　2015年研究和配置房地产行业必读品。资金面宽松之下,行业销量已恢复到较高水平。2015年下半年销量预计仍较为平稳,多面向好之下,维持行业增持评级。

　　摘要:

　　一手房销量:1)环比:整体环比上升11%,其中一线上升9%,二线上升21%,三线下降8%。2)同比:整体同比升29%,其中一线升43%,二线升38%,三线升2%。3)本周与2014年全年周均比:整体升31%,其中一线升54%,二线升38%,三线升1%。4)累计同比:整体同比升27%,其中一线城市升57%,二线升23%,三线升17%。一手房整体成交均价:环比升1.9%,同比升23.6%。二手房销量:本周环比降5%,同比升87%。

　　库存水平:12个典型城市一手房平均可售面积环比降1.4%,同比升4.0%。去化时间:12个城市新房去化时间11.3个月。

　　板块估值:2015年PE主流公司13.7倍,RNAV溢价22%。一线10.2倍,RNAV溢价6%;二线14.5倍,RNAV溢价45%;三线17.4倍,RNAV溢价69%;地产+X14.3倍,RNAV溢价19%;商业14.1倍,RNAV折价19%。板块表现:上周板块整体下降9.6%,跑赢上证0.4pc。

　　本周观点:市场依旧维持震荡格局,趋势性投资难以为继。新的逻辑下,主题性投资会有一定的机会。申办冬奥会成功,将极大的带动张家口区域的发展,再加上京津冀协同规划出台预期较强,我们认为契合冬奥和京津冀双概念标的将有较大的投资机会。我们维持2015年基本面“弱平衡”(去库存或者缓慢出清)的判断,整体看房地产市场将呈现“量升价平”格局,依旧看好地产股在宽货币预期下的表现,建议关注新北京、冬奥会和大深圳区域房企投资机会。

　　国君地产组合包含滨江集团、格力地产、天健集团和荣盛发展,权重占比均为25%。国君地产组合指数上周下跌13.2%,跑输房地产指数3.7%,跑输上证指数3.2%。组合指数2015年累计涨幅为51.9%,跑赢房地产指数23.8%,跑赢上证指数42.6%。

　　北京携手张家口成功获得2022年冬奥会举办权。北京冬奥会正式进入筹办阶段。冰上项目将在北京,雪上项目在张家口市崇礼县和延庆共同举行。交通规划方面,京张城际高铁即将动工,建成后,预计乘火车从北京北站到延庆约20分钟,到张家口崇礼县约52.5分钟,另外根据规划,张家口还将建设两个机场,规划公路项目13个。

　　维持行业增持评级。2015年,板块投资策略是“既要过日子,也要浪漫满屋”;推荐:1)龙头房企全面受益于降息降准和再融资全面松绑,资产负债表边际改善最为明显,推荐:保利地产、招商地产、万科A、华侨城A;2)旧貌换新颜(强调新路径、新机制、新模式):国企改革类重点推荐:格力地产、天健集团;3)新北京主题:华夏幸福、荣盛发展。4)港股受益:花样年、绿地香港、彩生活、碧桂园。(国泰君安)