去库存+险资举牌 房地产估值修复渐入佳境(附股)

　　近期，房地产行业迎来了自己的“春天”。近期召开的中央经济工作会议着重强调：“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”“去库存”将是未来一段时间房地产市场的主基调，去库存政策落地渐行渐近，房地产行业开始逐渐回暖。不仅房价和成交量出现上涨，而且资本市场房地产板块指数也是节节高升，个股表现十分抢眼，万科A股价在半个月左右的时间里，股价上涨了七成以上，券商纷纷发布研报看好房地产板块的投资价值。

　　　　A、去库存政策落地渐行渐近

　　临近年关，房地产成交量开始活跃。全国各大热点城市房价仍在上升，部分三四线城市房价开始止跌。房地产迎来利好政策，近期召开的中央经济工作会议着重强调“要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。”“去库存”将是未来一段时间房地产市场的主基调，去库存政策落地渐行渐近。房地产行业开始逐渐回暖。

　　　　库存问题仍然存在

　　国家总计局公布，2015年1-10月的全国房屋销售金额及面积分别增加14.9%至64790亿元及7.9%至9.49亿平方米。11月商品房销售面积有所回升。11月全国商品房销售面积1.44亿平米，同比增长8.56%， 环比增长19.72%。1-11月份商品房累计销售面积10.93亿平方米，同比增长7.4%。

　　与销售回暖不同，房地产新开工依旧低迷。从2014年开始，商品房新开工面积一直呈现同比减少趋势，今年以来的销售回升也没有彻底扭转这一局面。到今年11月份，新开工面积累计值仅是2013年同期的77.64%。1-11月份，商品房新开工面积同比下滑14.7%，和1-10月份相比降幅扩大0.8个百分点。

　　11月份，百城样本住宅平均价格10899元/平米，再创历史新高。百城住宅价格指数同比增长2.93%，增幅继续扩大。11月份，百城住宅价格指数一线城市表现好过二三线城市，一线城市价格指数同比增长15.01%，同比增速创近年新高。

　　值得注意的是，主要城市土地成交继续回升，土地成交均价再创新高。1-11月份，在销售回升带动下，主要城市土地成交和供应降幅均逐步收窄。1-11月份，40个主要城市土地成交均价3623.73元/平米，同比增长10.48%，继1-10月份之后再创今年新高。

　　虽然房地产行业在回暖，但可以看到的是库存问题仍未得到改善。2015年10月已完工待售物业面积同比增加17.8%至6.86亿平方米，较9月份增加2100万平方米。目前中央政府也开始重视房屋库存量问题了。

　　　　中央定调化解库存

　　12月18日-21日在北京举行的中央经济工作会议指出，要化解房地产库存。

　　会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求；要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口；要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业；要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度；要取消过时的限制性措施。

　　信达证券指出，中央经济工作会议顶层定调有助于房地产利好政策的进一步推出， 有利于四季度及明年房地产销售的稳健增长。从政策层面看，关注新一轮去库存政策的实施以及减轻房企经营负担和资金压力的政策的持续性，关注这些政策能否有效去库存以及能否促进房地产开发投资额的止跌回升。维持房地产行业“看好”评级。

　　平安证券王琳认为，房地产投资对经济负面影响压力仍在，2016年随着房地产投资下行压力显现，政策面仍将维持宽松和扶持态度，这将保障地产板块估值向上具备提升空间。