房地产：需求端持续加杠杆 推荐13股

　　事件：5月13日，央行公布了4月份金融统计数据报告。 4月当月人民币贷款增加5556亿元，同比下降了21.5%，但居民中长期贷款增加4280亿元，同比增长173%。

　　点评：

　　银行增加按揭偏好是大势所趋。 4 月我国新增人民币贷款 5556 亿，同比下降 21.5%。但居民中长期贷款新增 4280 万元，同比增长 173%，新增居民中长期贷款占到新增总贷款的 77%。这与近年来银行的总体行为趋势是一致的，就是大幅度增加对于按揭贷款的偏好。

　　银行对于按揭偏好更多体现在资金价格上， 4 月份银行整体按揭利率水平创历史新低。 根据融 360 的权威统计数据， 2016 年 4 月末，全国首套房平均利率为 4.52%，继续创历史新低。同时我们观察到按揭贷款数据逆天大幅度增长 173%，同时 4 月份房地产基本面数据继续超市场预期。如果按揭都是需求端驱动的，按照经济学理论，按揭价格应该在需求旺盛的时候上行。但是我们恰恰观察到按揭利率持续创造历史新低，这表明是银行主动以低价格吸引按揭客户，刺激房地产需求。验证我们之前逻辑和结论。

　　我们近期撰写的房地产系列深度报告明确指出，银行在利率市场化和金融自由化背景下一定大幅度增加对于按揭贷款的偏好，几乎所有的主要国家都是如此。 我们观察美国、日本、欧洲、加拿大、澳大利亚和马来西亚等国家案例无一例外如此演绎。而主要金融机构持续给地产需求端加杠杆的阶段一定带来地产基本面大趋势向上，无视人口和人均居住面积等情况。中国的商业银行也不例外，重复演绎国外历史。

　　投资建议： 4 月居民中长期贷款连续快速增长，银行增加对于按揭贷款偏好态度明确，房地产基本面长周期由银行加杠杆程度决定，短周期受货币政策主导。在大周期由于银行加杠杆向上的趋势下，小周期在货币政策不转向的情况下，持续看好地产基本面复苏。主要推荐华联控股、世荣兆业、天津松江、香江控股、世联行、三六五网、泰禾集团、华发股份、格力地产、滨江集团、华夏幸福、保利地产、 万科 A.

　　风险提示：地产复苏不达预期。

　　个股点睛>>>

　　格力地产：一季度延续高增长，关注新业务

　　公司一季度实现营收10.0亿元(+3620.7%，因本期结转较去年同期增加)，归母净利润1.5亿元(-80.7%，因去年同期出售格力电器股票获投资收益10.9亿元而今年同期无该部分收益而下降)，归母扣非净利润1.6亿元(受基数影响+1208.3%).

　　投资要点：

　　一季度业绩延续高增长态势。公司房地产业务主要产品为中高端住宅，遵循“立足珠海，重点布局”的发展战略，目前业务集中在珠海、上海和重庆三个城市。一季度营业收入10.O亿元(+3620.7%)，营业成本6.6亿元(+3786.2%)，毛利率33.9%(较15年末降7.2个百分点)。三项费用率5.1%，销售费率2.3%，管理费率1.4%，财务费率1.4%，显着低于行业平均。一季度末预收账款14亿元，净负债率持续下降，较15年末降7个百分点至121%。截止15年末，项目储备计容建面178万方(珠海65万方、重庆109万方、上海5万方)，持有型物业建面1.2万方，满足未来三年经营需求。

　　“3+2”全新产业格局试航，营业结构将升级。公司在保证房地产板块业务稳健发展的基础上，推进口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业五大板块综合发展。定增募集资金将投入香洲港区整治、洪湾中心渔港等工程，依托现有海域口岸资源，利用公司前期产业布局的资源和先发优势，打造“大海洋、大金融、大健康”的产业集群。受益港珠澳一体化，区位优势凸显。珠海定位为粤港澳海洋经济合作先行区，17年港珠澳大桥通车后将成为连接香港、澳门和珠三角西翼的重要交通节点，加速推动公司现有资源升值。公司管理港珠澳大桥珠澳口岸人工岛建设工程，加快发展口岸经济。

　　公司抢先布局与海洋、健康、金融、旅游、生态农业等极具潜力的产业，全新产业格局将形成产业集群发力的局面，港珠澳一体化将加速资源升值、促进业绩释放。

　　RNAV15.4元，拟定增价格下限19.16元，安全边际高。15年净利主要来自一次性收益，预计16年营收30亿元(+17%)，剔除15年非经常性收益、资产减值损失的影响后，预计16年归母净利约为6.15亿元(+20.1%)：预计17-18年营业收入35、40亿元，对应增速分别为16%、15%，三年CAGR16.1%：16-18年最新摊薄EPS为1.06、1.22、1.43元，三年CAGR-15.5%，对应当前股价PE19、16、14倍，6-12月目标价24元，对应16年PE23倍，维持“推荐”评级。

　　风险提示：短期内市场波动剧烈，销售结算不达预期，业务布局受阻等。(中投证券)

　　世荣兆业：转型拥天时地利人和，业绩坐黄金土地储备

　　转型大健康，拥天时地利人和：公司未来将转型大健康产业，并计划利用3-5 年的时间将大健康产业发展为公司的主营业务，预计未来大健康产业收益占比将超过30%以上。转型路径以横琴国际生命科学中心项目作为重要节点，同时筹划与三甲医院、高等医科院校合作。一方面顺应中小房企寻求基业长青的大趋势，另一方面拥有“天时”大健康产业已到爆发前夜，“地利”项目有望填补横琴医疗空白，“人和”携手广医附属第一医院，医疗资源强大。

　　现有黄金土地储备，提供估值安全边际： 公司现有总可结算土地储备约340 万方(未计算北京项目)，其中大盘项目珠海里维埃拉约280 万方，土地成本仅500 元/平米，未来随着里维埃拉项目后期进入结算，毛利率及净利率均会有显着提高。随着公司转型计划的推进，地产项目将加速去化，提供公司未来2-3 年丰厚的利润保障。2016 年公司计划总销售额30 亿元，同比增长超过100%。采用NAV 估值方法，公司现有地产业务NAV 为82亿元，其中地产业务增值为65 亿元，2015 年末净资产17.1 亿元，与当前市值相当。

　　布局文化产业，增强未来想象空间：公司于2016 年4 月公告，拟在珠海设立全资子公司世荣文化产业投资有限公司，注册资本为人民币1 亿元，业务方向主要为对文化传播、教育体育、广告策划、旅游发展的投资及管理等，为公司多元化的转型提供想象空间。

　　盈利预测及估值：公司2016-2017 年承诺净利润不低于1.5、2.5 亿元，我们预估公司2016-2018 年净利润为2.2、3.0、3.2 亿元，对应EPS 为0.27、0.37 和0.40 元，对应PE 为38.5 倍、27.7 倍和25.7 倍，考虑到公司地产业务提供极强的安全边际，同时转型业务持续推进，首次覆盖给与“推荐”评级。

　　风险提示：公司横琴项目获取时间过长、公司转型决心不足。(平安证券)