前海七年后望比肩香港新加坡 概念股迎升机

　　招商地产：如虎添翼 发展再提速

　　研究机构：中投证券日期：2013.12.12

　　销售符合预期，14 年有望再加速。13 年拓展规模大幅增长近4 成，14 年可售充足；重点拓展二线及准二线城市，避开地市过火的一线，也没有向三四线下沉，以实现有质量的快速规模成长；半数项目底价获取，平均溢价率仅18%；大户型高端产品占比过多主要是“历史遗留问题”，只是在13 年集中体现，公司持续加大对中小户型为主项目的获取力度，预计14 年产品结构将明显改观，144平米以上大户型占比将由50%大幅下降至20%，去化速度将明显加快。

　　资金优势进一步增强，加快成长“如虎添翼”。通过反向收购成功搭建海外融资平台——招商局臵地，意义重大。海外融资更灵活便利，董事会可自主决定每半年增发不超过总股本20%的新股，经审批还可不受此限制；债权融资也已启动，研报测算招商局臵地资产负债率约66%，参考公司73%的资产负债率，可净增债务融资60 亿元，已发行5 亿美元债券，利率仅4.02%，后续还有空间；A 股定向增发已获证监会受理，若获批预计公司可在一年内择机发行，成功的可能性大，可增加资本金约65 亿元，研报测算将使资产负债率由73%降至69%，若资产负债率提升至71%/73%，可相应净增加债务融资73 亿元/175 亿元。

　　集团资源支持出现新亮点。 “邮轮母港综合体”模式起步，公司有望借此获取沿海港口城市核心资源，集团正在推进深圳太子湾项目前期开发，今年7 月-9月与青岛、海口、厦门3 个城市签订了“邮轮母港综合体”合作框架协议或达成合作意向；上述项目均位于城市核心位臵且规模可观，研报认为若协议落实，公司将具有优先选择权；集团与地方政府合作进行产业新城开发，有望为公司带来获取优质大盘项目的机会，集团今年已与西安市曲江新区签署战略合作协议。

　　13-15 年EPS2.61/3.41/4.44 元，PE8/6/5 倍；考虑到今年新增项目的增厚效应及注资香港公司的摊薄影响，提升每股RNAV 至37.30 元，目前股价仅5.8 折交易。

　　公司有望在2018 年之前提前实现“千亿销售、百亿利润”目标，仍是一线中最具成长潜力的公司。目前估值较低，股价已充分反映行业各种负面预期，研报认为接下来公司的较多正面预期将成估值修复的催化因素，包括销售重回高增长轨道，境内、境外资本市场融资“双轮驱动”下资金优势进一步增强，集团资源支持力度加大等等，目标价31 元，对应13 年12 倍PE，维持“强烈推荐”的投资评级。

　　若公司经营及融资顺利，中长期股价有望挑战更高目标。