中投顾问：楼市库存压力大 市场回暖尚需时日

　　统计数据显示，5月上旬，北京住宅新房网签量为1542套，为近年来同期的低位。成交低迷之下，北京住宅新房市场的库存量突破7万套，创下13个月来新高。北京一直被认为是中国最好的市场，最近5年来的房价涨幅毫无疑问是全国第一。长期呈现供不应求，新建商品住宅供求比在2013年为0.7：1，完全供不应求，到3月底时存量消化周期为13.5个月，一线城市中最短；土地消化周期为3.2年。这些指标都显示北京楼市较为健康，在其他地方楼市频频传出降价、打折促销、地方政府出手干预楼市的背景下，北京的楼市似乎是“东方不败”，没有什么风险。

　　中投顾问研究总监郭凡礼表示，然而现在北京似乎不再如此的自信。在购房者普遍观望的情况下，北京二手房成交量跌幅更为明显。统计显示，5月上旬，北京市二手房网签量为1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，同比去年下跌2.77%。二手房市场的成交依旧低迷。楼市库存处在高位，市场迅速降温，购房者观望徘徊与楼市的边缘，其他地区此起彼伏的降价声不断、一些地方政府暗渡陈仓或者明目张胆的松绑楼市调控政策，在这样的情况下，恐怕即使有任大炮的振臂一挥，“此时不买房，再等30年”恐怕也难以凑效。

　　一位知名房地产商曾指出，今年楼市去化速度较慢，27个主要的城市中，多数的存消比在上涨，21个城市超过12个月，9个城市超过24个月。并表示，深圳存消比29个月，长沙24个月，无锡57个月，宁波36个月，杭州33个月，上海33个月，天津39个月，唐山28个月，沈阳23个月，西安30个月，郑州23个月。而一般以21个月为风险警戒线，由此可见，像深圳、上海等这样的一线大城市也存在去化周期较长的问题。

　　一边是商品房环比供应的大幅增加，但是市场成交量却出现下滑；另一方面，反腐工作持续推进，一些政府官员名下的房产通过各种渠道开始涌现到二手房市场，无疑也加剧了二手房房价的松动和下滑。如果市场预期持续没有好转，那么楼市行情或将进一步恶化。

　　楼市行情是一些列因素综合作用的结果，其中前期的土地市场供应对当前楼市情况有直接的影响。2013年楼市较为火爆，量价齐升，地方政府也不余遗力的加大土地市场供应，土地市场与楼市交相辉映，“天价地王”频频见诸报端。土地供应增加，房企开足马力建房子，想着再接再厉再创辉煌，却不料市场冷却的速度如此之快，造成楼市库存量居高。

　　近期，政府调整了供地政策。改变已连续四年对外“张榜”的全国住房用地供应计划，改由地方自行公布各省供地计划。2010年全国住房供地计划18.47万公顷，实际完成12.54万公顷。2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷。2013年全国住房用地实际供应13.82万公顷，达历年最高，相当于前5年平均实际供应量的143%，但仍未完成15.08万公顷的年度供应计划。如果政府在2013年完成了相应的供地量，楼市估计在2013年就开始阶段性的调整，而不至于累积到2014年，房企高歌猛进的高地价拿地，目前却搁置而无力开发，对房企资金链造成较大的压力。

　　一些地方的楼市已经开始由之前的“有价无市”，开始转变为“降价也无市”，在目前楼市库存量高，购房者入市不积极，房价虽然有所松动，但是总体依然较高的情况下，楼市短期内难以好转。(作者系中投顾问产业与政策研究中心 研究总监)