楼市新政三连发 目的何在？

　　30日，央行、住建部、财政部、国税总局等部门分别下发房地产新政以稳定楼市增长，包括二套首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%；此外，个人出售2年以上住房免征营业税。加上上周刚刚落地的国土部与住建部发布的新政，中央方面对楼市已连下三剂猛药。

　　那么，相关部门为何要对楼市下猛药呢？

　　据每日经济新闻报道，从新推出的这三个房地产新政来看，改善性需求正成为决策层稳楼市的关键棋子。伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，从三部委联合下发的通知核心内容看，本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟需改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群。新政将促进改善型业主卖掉城中的中效型，对于不愿去郊区买房的首次置业者来说是明显利好，因为有更多的中效型房源可供选择。

　　交行分析师夏丹透露，二手房交易营业税由“满五唯一”跳过2009年前曾实行的“满三唯一”，直接调整至“满二唯一”。由此可见相关部门对于中央支持改善购房要求的响应之迅速，态度之坚决。夏同时指出，财税部门的政策调整能释放出一批存量房源，有利于提升房屋流转速度，增进市场交易活跃度，同时也能一定程度上缓解热销地区房屋供给紧张的局面。

　　此外，胡景晖表示，“5改2”政策最大的受益者是购房人，对于很多人来说，不用承担以前要被业主转嫁的营业税了，降低其购房成本。

　　值得玩味的是，招商证券报告认为，最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大，政策需要做出响应。二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求，籍此稳定房地产投资和家庭部门的消费意愿，从而推动总需求企稳回升。

　　北京中原地产首席分析师张大伟表示，政策远远超过市场预期，特别是二套房首付比例降低到40%。预计各地方政府将出台更积极的松绑政策。

　　“今天出台的一揽子关于房地产调控的政策，会对房地产走势和预期产生影响。”中国社科院金融研究所银行研究室主任曾刚昨日表示，目前，稳增长是很重要的任务，而房地产行业目前在中国金融机构信贷中依然是很重要的行业，房地产投资企稳会对中国宏观经济产生正面的影响。

　　华夏银行发展研究部研究员杨驰认为，此次房地产调控最明显的特点是双管齐下，人民银行和财政部通过放松信贷政策和财税政策来刺激需求，以稳定住房消费、拉动内需；住建部则从供给端入手，前期已出台优化住房及用地供应结构的政策，以控制二三线城市住房土地严重供大于求的状况。

　　“银行如何调整房贷策略，将是本轮房地产政策能否真正生效的关键。”杨驰指出，考虑到收益和风险两方面的因素，银行不可能大幅增加在住房领域的信贷资源配置。从收益角度来说，在利率市朝的背景下，银行负债成本呈明显上升趋势，由于房屋贷款资产收益率偏低，并非银行信贷投放的重点领域，长期以来信贷额度一直有限。

　　从风险角度来说，银行业不良贷款余额和比率持续双升，2014年末我国商业银行不良贷款率已突破1%，达到近年来的高位1.25%。房地产领域虽然没有发生大面积的风险事件，但潜在的信用风险不可忽略。

　　如果房地产新政能为再次提振中国经济的话，那么，是否意味着房价又将继续上涨呢？

　　摩根大通报告称，未来更多利好楼市政策可期，比如金融政策放松，4月有可能出现50个基点的存款准备金率下调和一次利率下调。这将使得购房者的门槛进一步降低。不过，胡景晖表示，一系列政策依然无法从根本上扭转房地产市场趋冷的大趋势，未来楼市“量价齐升”的情况将不会再出现，“量增价稳”将成为2015楼市新常态。

　　民生证券给出的几点理由包括：即便短期房价企稳回升，未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降；利率市朝背景下，银行配置房贷的意愿将系统性下降；中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路，新思路是双轨制，政府负责保低端，其他的交给市场决定。

　　胡景晖认为，从需求端来看，降低二套房首付，以及营业税5年改2年的好处是：有利于首改人群降低资金成本入市，营业税免除后，最大的收益者是买房人，不用承担业主转嫁的营业税了，省了几万到几十万；至于业主会不会把免掉的营业税转到购房款中？胡景晖认为不会，因为在当前的市场关系中业主并没有这个涨价的底气。

　　而在供应端，北京中原地产首席分析师张大伟说，部分住房供过于求的中小城市比较依赖土地财政，控制规模将影响收入，很难做到；调整户型有一定的积极影响，特别是对一些过去盲目建设大户型的项目，可能会有改规的可能性，但整体来看，难度非常大。