上海试行土地“全生命周期管理” 倒逼房地产行业转型

　　继上海市2014年3月全面实行工业用地全生命周期管理政策后，近期上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定(试行)》。将全生命周期管理范围扩大到经营性用地。易居研究院综合研究中心总经理崔霁认为：在上海建设用地负增长背景下，根据土地集约节约利用的迫切需要，这一政策是通过控制源头来倒逼房地产行业转型的进一步深化，产业化、专业化、精细化、品质化将行业是未来发展趋势。

　　上海建设用地负增长背景下，土地集约节约利用的迫切需要

　　2014年3月市政府要求上海建设用地要“总量锁定”，即到2020年建设用地规模控制在3226平方公里，这意味着今后几年上海年均建设用地必须负增长，这是上海土地资源极度稀缺的背景下，通过土地源头的控制来倒逼经济转型，同时也是土地进一步集约节约利用的需要。特别是在去年3月份，上海已率先提出对新增工业用地实行全生命周期管理(26号文)，这一文件主要是出于工业企业或一般产业，从土地投入到投产有一个生命曲线，最慢20年可以达到预期产能，也就是说任何产业投入到该土地上，如果20年的时间还达不到预期约定的产能，则政府对该产业必要时可清退。这主要是抑制工业用地用作房地产开发，政府希望有实实在在的产业落在工业土地上。

　　土地不再价高者得，房地产行业转型进一步深化

　　经营性用地根据土地招拍挂制度通常是“价高者得”，特别是近期房地产市场随着330政策的深化，地王频现，浦东唐镇拍出一幅3万每平的楼板价。这一政策出台后，规定经营性用地出让前，在出让文件中需明确出让地块的各类建设管理要求。包括规划情况，混合用地建筑量比例、容积率、建筑限高、住宅套数、公共服务设施、公共空间等基础出让条件。节能环保要求，装配式建筑管理要求，全装修住宅比例，商业业态比例，商业地产持有和销售比例等。通过全方位、全要素、全过程的进行监管，这就要求深耕上海的房企以及想要进入上海的房企需要更加专业，商品住宅将更注重产业化、高品质和绿色环保；商业地产的持有物业比重将进一步增加，运营管理能力将收到考验。这将促进房地产行业转型逐步深化，有实力、有专业、有资金的房企才能够在上海房地产市场中赚到行业平均利润，未来城市品质型运营商将有较大发展空间。

　　全国可复制可推广，特别是一线城市

　　对于这一政策，在全国经济转型发展的大背景下，可以进行全国推广，但全国不会是一盘棋，部分城市土地的稀缺性没有达到一线城市的迫切程度，上海一年经营性用地出让面积仅为10平方公里左右，因此近期在一线城市推广更为合适，特别是上海自贸区要形成全国可复制可推广的经验，该政策可以纳入。

　　只能针对新增经营性用地，大量存量已出售的土地难以推行

　　工业用地全生命周期管理仅仅针对新增经营性用地，已经出售的存量工业用地情况极其复杂，难以划入全生命周期管理中，存在着监管难度以及清退难度等，经营性用地依然是针对今年4月以后出让的土地，这可能促使土地一级市场在未来逐步理性，而土地二级市场可能会催生火爆，因为不用受到全生命周期管理的影响，部分急于进入上海的房企更愿意以股权的形式在产权交易中心进行购买项目或土地。