北京四成地王未解套 接盘侠在哪儿？

　　【北京四成地王未解套 接盘侠在哪儿？】从10月20日丰台樊家村地块成交刷新北京最高楼面价开始，北京进入土地密集出让期。昨日，北京土地市场再迎来三宗昌平北七家地块出让，所含的两宗住宅用地均由国瑞兴业地产斩获，合计成交额44.95亿元。不过，据中原地产首席分析师张大伟测算，以目前的土地价格计算，在未来两年内北京房价要上涨120%，今年出现的20个地王入市难度才能降低，否则将很难入市，只能延缓开发节奏。    从10月20日丰台樊家村地块成交刷新北京最高楼面价开始，北京进入土地密集出让期。昨日，北京土地市场再迎来三宗昌平北七家地块出让，所含的两宗住宅用地均由国瑞兴业地产斩获，合计成交额44.95亿元。不过，据中原地产首席分析师张大伟测算，以目前的土地价格计算，在未来两年内北京房价要上涨120%，今年出现的20个地王入市难度才能降低，否则将很难入市，只能延缓开发节奏。

　　张大伟进一步称，明年市场上行将是趋势，但其涨幅是否能够支撑这么多地王则很难。鉴于此，谁将成为地王项目的接盘者呢？

　　土地市场争夺战

　　据北京晨报报道，昨日下午，沟自头村储备开发项目东侧地块吸引了国瑞兴业、保利、平安万科联合体、中粮、中铁建、华润招商九龙仓联合体等房企或联合体参与现场竞拍。经过多轮角逐，国瑞兴业地产以25.24亿元、现场竞建4.2万平方米限价房拿下该地。中原地产首席分析师张大伟测算，成交楼面价高达4.3万元/平方米，刷新区域最高楼面价。

　　据悉，目前该区域在售项目房价仅2万多元/平方米。此外，沟自头村储备开发项目西侧地块也被国瑞兴业地产收入囊中，折合楼面价3.65万元/平方米。此外，另一宗北七家商业金融服务业用地由保利、未来科技城联合体以底价42亿元成交，折合楼面价1.2万/平方米。

　　无独有偶，11月12日，北京朝阳区常营乡1201-602、603地块进入现场竞价环节，因地处朝阳，且是常营乡时隔4年之后再次出让住宅性质用地，引发了激烈的争抢。北京城建、首创、远洋、首开保利、旭辉永同昌金地、国瑞地产、中铁建等7家业内熟知的竞标主体出现在竞标现场，最后经过84轮激烈争夺，首开保利联合体以33亿元总价、配建面积3.6万平方米自住房的代价竞得。

　　据中原地产首席分析师张大伟测算，该宗地商品房部分楼面价高达6.7万元/平方米，是继樊家村地王和农展馆地王之后，单价排名第三的地块，亦是常营地区的单价地王。亚豪机构市场总监郭毅表示，该项目未来房价将在13万元/平方米左右，并将成为第23个竞争未来北京10万+顶豪市场的生力军。

　　10天之前，11月2日，丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-669、670、665、666、668地块现场竞价，天恒中粮首创联合体、华润华侨城招商联合体、中铁建中铁置业联合体、龙湖首开保利联合体和绿城九龙仓平安联合体等现身竞标，同样是大型房企联合体之间的抗衡赛，最终，经过80余轮激烈竞拍，华润华侨城招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价夺得，楼面价达5.6万元/平方米。

　　10月30日，丰台区南苑乡槐房村和新宫村1404-657、659、1401-607地块的现场竞价中，出现的依然是近期频繁出现在土地市场上的熟悉面孔，华润华侨城招商联合体、龙湖首开保利联合体、中粮首创天恒联合体、绿城九龙仓平安联合体、中铁和诺德联合体、中铁建和中铁置业联合体等6家竞标主体。

　　经过现场97轮竞拍，中粮首创天恒联合体以85.95亿元、配建5.6万平米公租房的代价竞得此地块，溢价率50%。据张大伟测算，此地块商品房部分楼面价约5万元/平米。

　　据统计，从10月20日至今，北京共成交25宗土地，成交额累计高达651亿元，且从成交楼面价来看，基本全部刷新了区域最高价。根据国土局官网显示，未来还有11宗土地出让，分别位于大兴、昌平、怀柔、通州、房山和石景山等区域。

　　出现如此“罕见”的大规模集中土地供应，与1至9月北京土地供应过少有关。有数据显示，1至9月，北京仅供应了27宗住宅性质用地，累计供应面积为278.62万平方米，仅完成全年750公顷商品住宅供地计划的37%，创下2006年以来的新低。

　　而中原地产最新的一份统计数据显示，北京过去3年成交的160宗土地分别被83家企业斩获，其中63家企业基本只出现在1-2宗土地的竞争中，另外20家频繁出现，且收获最多。而这20家企业基本全部为上市房企，其中超过80%为国有企业。业内人士表示，整体看，北京土地市场竞争已经进入“寡头”时代。

　　事实上，随着地价的攀升和分散风险的考虑，寡头之间的强强联合占比逐步提高，联合拿地的趋势明显。据中原地产统计，今年以来，北京成交32宗商品房住宅用地，这32宗土地中，有15宗为综合体拿地，合计占比高达46.9%，相比2014年的30%，2013年的22%，均有非常明显的上涨。

　　“土地市场激烈，以最近成交的多宗地王为例，基本一宗地块都有5个以上企业竞争，这种情况下，单个房企已经不太可能竞争到土地。地价太贵，在目前市场情况下，北京已经很少见到楼面价5万以下的土地，房企为了降低风险，提高竞争力，只有联合拿地，可以减少竞争对手，也可以提高资金实力。”张大伟说。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，通过联合拿地的方式，有效地分散了拿地风险。更重要的是，这也使得此类房企有能力继续捕获新的地块。

　　值得一提的是，房地产行业的集中度提升不仅仅体现在拿地上，房企业绩上的集中度也在提升。据克尔瑞《2015年前三季度中国房地产企业销售TOP100》排行榜提供的数据显示，2015年前三季度上榜房企的销售金额门槛和面积门槛均延续了上升趋势，同时销售金额集中度也基本上保持了相对平衡的占比态势，在总量提升的情况下，中国房地产市场的寡头化趋势日渐明晰。

　　对于寡头拿地对楼市未来的影响，亚豪机构市场总监郭毅表示，北京云集各大一线房企，在推升地价水平之余也令中小房企在北京难以生存，北京已经成为大型品牌房企的竞技常

　　这样的市场格局，一方面土地市场依然会保持激烈的竞争状态，地价还将继续走高，从而倒逼房价易涨难跌，为楼市平稳发展蒙上一层阴影；另一方面也有一定的利好，大型房企的产品打造能力和资源调配能力更强，有利于为楼市贡献更高品质的住宅产品。

　　张大伟也认为，寡头联合能提高产品优势，在目前市场情况下，顶豪遍地，大部分房企在局部市场没有完全的竞争力，多家房企合作可以取长补短，提高产品的竞争力。

　　“北京房地产市场将是强者恒强的时代已经到来，只有产品研发能力、营销能力、资源整合能力都具备领先优势的房企才能在北京独拔头筹。”郭毅说。

　　年底豪宅扎堆入市

　　土地成交楼面价不断刷新，未来新上市的商品房定价不可避免会出现高端化趋势。

　　“北京预计在2016年待售的顶豪住宅套数超过3000套。豪宅项目正常的销售周期都起码在10年以上，在目前这种情况下，豪宅市场的分化将非常严重，一些项目面临风险，应当适度调整销售策略。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　他进一步介绍，今年成交的住宅地块若剔除不可售物业，平均商品房住宅的楼面价高达3.8万元/平方米，“按照过去北京地王的售价预期，地价占房价42%左右，售价预期均价将在8万左右。2015年最后2个月，虽然土地价格对房价影响已经趋弱，但依然可能会释放促涨影响。”

　　据证券日报报道，3000套顶级豪宅将集体涌入北京楼市，对于一个每年去化约200套售价“10万元+”房源的市场来说，信心爆棚的开发商将去哪里找“接盘侠”？“金融新贵、IT、互联网等阳光财富新贵承接了过去煤老板那一批资源型财富阶层，成为豪宅的新一轮购买主力。”一位对北京豪宅市场甚为熟悉的消息人士如是表示。

　　以保利地产开发的位于北三环蓟门桥的保利·海德公园项目为例，该项目是2010年由中国兵器集团以总价17.6亿元竞得，当时为北京单价地王。但由于78家非地产央企退出地产行业，2011年8月份，保利地产公司董事会以7票同意、1票反对、1票弃权通过《关于北京蓟门桥项目立项的议案》，并授权经营层通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式获取北京单价地王蓟门桥项目。

　　1票反对，1票弃权，足以说明当时保利地产管理层对收购该地王的态度。三年之后，保利海德公园才得以入市，但其销售速度却非常快，从开盘到清盘只有了9个月时间，总货值约30亿元。

　　对此，有消息人士透露，该项目的接盘者多为地缘性客户，以中关村区域客群为主，金融街客户占比稍低。由此可见，IT、互联网新贵、金融新贵是该地王的接盘者。

　　方位转向西三环，2014年以6万元/平方米楼面价拿地的龙湖西宸原著项目今年6月份入市，部分房源叫价直逼20万元/平方米，5000万元量级，但两期开盘销售额总计突破20亿元，是今年北京顶级豪宅快速销售的样本。

　　龙湖西宸原著项目相关负责人透露，金融街的金融从业者、中关村和总部基地的移动互联网新贵，是第一批认可西宸原著玉府的主要客户。据其透露，金融街的客户有很多投资渠道，资产配置方案，所以对房子涨多少钱并不那么关心，反而关注居住的舒适性。

　　另有2000万元量级豪宅大盘的营销负责人透露，今年买豪宅的客户呈现一种年轻化倾向，借助于互联网行业、炒股等积累财富的新贵阶层，一般会购买保值性资产即豪宅，另外部分60岁左右的传统企业家也会为子女置业，可能在一个小区买上两套。另有一批富二代也是新豪宅产品的主要购买力。

　　值得注意的是，以往北京豪宅市场上有一批“扫房客”是煤老板，甚至某些企业家趁来开两会的休息时间去豪宅看房，但这类客源实际上正在减少。正如上述熟悉豪宅项目的消息人士所示，金融新贵等阳光财富阶层正在承接传统靠能源产业累计财富的购买豪宅需求，成为北京豪宅新一轮的“接盘侠”。

　　事实上，有豪宅营销负责人也曾透露，“‘人找房子’的时代已经结束，我们的销售员为了销售一套上亿元的豪宅，曾一度飞到香港与客户洽谈签约事宜，而且该客户对金融支付方式要求也较多。”该人士进一步称，现在豪宅不仅要凭借适当控制开盘节奏、靠产品突围，更要找到客户痛点，甚至为其提供包括多样性支付手段等方面的各种细微服务。

　　不过，即使高净值人群不断增长，但面对2016年以后北京售价“10万元+”项目将达50个的拥挤市场，地王的突围之路或许已不是用“拖字诀”等待别的开发商解救就能走通的。

　　据亚豪机构监测，北京10年内诞生了20个地王，其中1个退地，如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本，但需要4年才见盈利，而剩下的8个项目至今皆未解套。

　　事实上，在19个地王盘中，有8个项目销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点，这8个项目分别是2011年-2014年这4年时间里，是每一年的单价地王和溢价率地王。换句话说，2011年之后的地王，截至目前仍未解套。而这8个项目占19个地王的40%以上。

　　总体来看，目前活得滋润的地王是2009年之前拿地的项目，其土地成本占销售均价的比例基本在40%以下，而且这部分地王项目销售总额大多已经突破100亿元。

　　更重要的是，上述地王基本是靠“拖”来的土地红利完成解套的。据中原地产研究部统计，在北京过去地王多发的7大板块中，15年间，房价均大幅增长。

　　具体来看：中关村板块2009年房价为2万元/平方米，2015年达到6.5万元/平方米；奥运村区域2007年房价为1.5万元/平方米，今年达到6万元/平方米；万柳板块2010年房价为3.5万元/平方米，今年达到7万元/平方米；朝阳公园板块2003年房价为6000元/平方米，今年达到6万元/平方米；丽泽商务区2013年为3.5万元/平方米，今年达到6万元/平方米。

　　值得注意的是，过去10年，豪宅是北京楼市的小众市场，因为售价“10万元+”的项目并不多，供需还较为平衡。但2015年以来，扣除配建及竞建部分，成交地块中纯商住宅的实际楼面价超过5万元/平方米的住宅用地已经有10宗之多，且遍布京城四方，未来六环以内全城“豪宅化”几乎已成定局。