房地产：2014年两方面挖掘投资思路

　　行业:愈演愈烈的分化格局

　　总结13年行业趋势,我们认为基本面整体呈现量价齐升的大背景下,分化是本年度的关键词,分化格局体现为主流市场主流产品面临更大的增长空间,即一二线核心城市、针对刚需改善型需求产品成为市场关注重点。基于库存去化视角下部分区域市场量价齐升的继续演绎也有所支撑,递延至土地市场,尤其对于一二线城市而言,炙手可热的局面难以消退。总体而言,我们对于明年上半年成交并不悲观,市场的压力或许会在三季度之后显现, 由此土地市场的热度预计也将会延续到明年上半年。

　　政策:淡化、改革和市场化

　　13年以来政策面正发生润物细无声的变化,印证了我们年中提出的“行业调控思路已变”的观点,在以市场化为主要导向下,我国部分城市现行行政政策在明年存在进一步调整的空间。而关于房地产税和农地流转,我们仍然认为是属于中长期的命题,对于中短期内市场需求及供给体系难有影响。

　　企业:创新、主题与成长

　　13年面对不确定的政策环境以及快速去化后的补库存选择,房地产企业在市场份额、运营管控、杠杆水平等层面的变化愈发明显, 龙头房企之间差距正在缩小,而其余房企无论在资金成本及管控能力上都愈发落后。另外,今年我们也从不少房企身上看到了产品、服务和营销策略的创新,未来房企的竞争领域将不仅限于成本和定价能力,品牌、服务、创新的细节也将决定公司的成败。

　　投资机会:主题纷纭,专注成长

　　展望明年房地产企业在资本市场的表现,我们认为将契合本次策略报告的主题,即分化。因此投资机会的挖掘将尤为关键,为此我们从两个方面进行,一方面市场将延续2013年主题投资思路, 从我们前言所分析的土地市场疯狂表现,我们能够从工业地产转性、资源禀赋角度挖掘土地红利带来的机会;从今年新一任政府的新方向,我们能够定位自贸区、国企改革等浪潮下的个股;而养老旅游概念、以及房地产服务业也是挖掘的主题方向最好的选择,此外,再融资的进一步落实也能带来新的个股投资机遇。尽管诸多主题往往在浮现之初因其饱满的即视感率先在资本市场得以体现,但我们认为随着环境的进一步成熟,企业改善进一步具象,明年会有进一步的机会。在个股挖掘方面,我们从基本面角度定位于大象型企业中的金地与万科,成长品种里的阳光城与蓝光地产等。