券商评级：好戏即将上演 23股望成反弹急先锋

　　　　万科A:转型进行时,高分红再现价值股风范

　　类别：公司研究 机构：光大证券股份有限公司 研究员：竺劲 日期：2014-03-07

　　事件:公司公告2013年年报,营业收入、母公司净利润分别为1354.2亿元、151.2亿元,同比增长31.3%、20.5%。折合EPS1.37元。业绩增长略低于市场预期。

　　利润率仍处下降通道,公司加快转型步伐

　　公司2013年毛利率为31.1%,较2012年的36.4%下滑了5.3%,主要因2012年低销售均价的商品房进入结算期,我们判断,由于地价及建安成本的持续上涨而房价未现明显上升,公司的利润率仍将继续下降。公司在2014年加快了转型步伐,目标是做城市配套商,目前主要转型方向为: 社区服务、海外项目。

　　净负债率再上台阶, 公司早有应对

　　公司净资产负债率从过去几年20%左右的水平攀升至30.7%,与房地产公司长期融资受限相关, 但整体看并无风险。公司早有应对之策:一方面打算在2014年采取小股操盘模式进行管理输出,另一方面加快B 转H 进程以期在香港市场进行股权融资。

　　高分红再现价值股风范,港股红筹冉冉升起

　　公司首次将现金分红比例提高到29.9%,远高于过去几年平均15%的比例,也远高于A 股其他地产公司与港股同等规模公司中国海外发展的比例,我们认为伴随万科B 转H 成功,有望获得更多的港股投资者认同,从而为其后续在香港市场融资做准备。

　　未来三年业绩复合增速20%,公司有望平稳转型,维持买入评级

　　我们预测公司2014/2015/2016年EPS 分别为1.67/2.06/2.49元,年复合增速20%。我们判断公司2014/2015年合同销售额为2050/2350亿元。公司转型布局较早,后续商业模式仍存变化可能,当前股价已经反映了楼市较差对公司业绩的负面影响,2014年仅为6X,我们维持对公司的买入评级并维持目标价8元。