房地产：政策基调偏松 行业阶段底部已形成

　　两会消息：

　　1. 宏观经济方面：李克强总理：“今年经济社会发展的主要预期目标是，国内生产总值增长7.5%左右，居民消费价格涨幅控制在3.5%左右。”2. 调控方面：李克强总理：(a)“针对不同城市情况分类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”(b)住建部副部长齐骥：“所谓双向调控亦可称分类指导，即对一线城市继续增加供应，抑制、遏制投资投机性需求，限购政策不退出。而对于库存量比较大的城市，要控制供地结构、供应结构。”3. 城镇化方面：李克强总理：“今后一个时期着重解决好现有“三个1 亿人”问题，促进约1 亿农业转移人口落户城镇，改造约1 亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1 亿人在中西部地区就近城镇化。”政策点评：

　　1. 14 年GDP 目标7.5%，地产行业承压减轻。由于14 年是改革之年，国内经济正处于“原有支柱行业正当去产能，新经济还未能作出较大贡献”之际，政府把14 年的GDP 目标定为7.5%，与12-13 年的目标相同，从政府对于经济的诉求上而言，至少房地产行业不会再次承受过多政策压力；另一方面，由于我国房地产行业已经临近行业需求的拐点(面临着下滑的走势)，内在因素决定了未来行业走势也不会再如过去10 多年那般火爆，因此过度政策的干预也已不必要。

　　2. “分类调控”和“双向调控”，调控结构性放松存在可能。承接上文我国今年对于房地产市场不会过多施压，在此之上，从政府提出的“分类调控”和“双向调控”的说法来看，房地产行业调控的结构性放松存在可能，比如对于一些库存量大、去化慢的二三线城市限购政策、或者甚至是房产税的推出也会有所延后。总体而言，14 年政府对房地产行业的调控政策更多的结构性的，行业压力也会相应减小。

　　3. 解决好“三个1 亿人”问题，推动新型城镇化健康发展。在过去10 多年中我国城镇化实现的更多是土地的城镇化，而非人口的城镇化，地方政府对产业引进和社会保障等方面的工作不足导致目前出现了我国工业化率远落后于城镇化的情况，在本次两会报告中，李总理重点提到了解决好“三个1 亿人”问题，而人口的转移是新型城镇化过程中重要的核心组成部分，这将推动新型城镇化的健康发展，并且其中提到的“棚户区和城中村改造”以及“中西部地区就近城镇化”将预示着这方面蕴含着较大的机会。