保障房再启千亿元盛宴 三类受益股或成翘楚

　　福星股份：融资开闸在即，向上增速拐点将现

　　类别：公司研究 机构：中国国际金融有限公司 研究员：李少明 日期：2014-03-17

　　公司13年实现营业收入76.6亿元(+23%)，其中房地产结算收入56.7亿元(+33.4%)；净利润6.7亿元(+10%)，EPS0.94元，加权平均ROE10.9%；扣非后净利润5.8亿元(-5.5%)，拟每10股派发现金红利2元。

　　投资要点：

　　持有物业增加销售等业绩低于预期。13年房地产业务实现销售额48.3亿，同比降25.8%；销售面积46.51万平方米，比上年度减少36%。销售额低于原计划60-70亿元主因是：开发产品超高层住宅为主，建设至预售周期长；以及加大对商业物业持有量，致可售房源减少。毛利率下降是因结算项目中毛利率较低的青城华府和东澜岸占比大。

　　储备丰富，区域优势明显，未来业绩有望实现较快增长。年初“武汉城市圈”区域发展规划获国家批复，公司在武汉及周边近800万平住宅开发资源将持续受益，预计销售业绩增速在未来3-5年内将远高于行业及本地区。国际城、现活跃、水岸国际、东澜岸、姑嫂树、和平村等多个项目已开工建设，红桥村地块也将开工，14年年可售货值140亿元，去化有望超过6成，国际城和水岸国际进入集中结算期，销售大幅增长(+73%).

　　三费下降，财务风险可控，金属制品业分立，有利成本盈利控制。控制销售费用，三项费占比较上年度下降1.1%。货币资金24.3亿元，较年初增65%。资产负债率67%，扣预收后负债率49%，净负债率63%，较年初分别有所下降或保持稳定，偿债风险可控。同时，借助海外项目部署拓展海外融资渠道，以求降低资金成本、优化债务结构。

　　武汉为核心、拓展北京及海外，图增长点。13年加大商业物业开发比重和持有规模，在武汉市内将建成多个大型商业综合体；获北京通州玉河带大街项目，初步形成“武汉为核心+北京为辅助”的战略格局；拓展海外，求在香港及澳洲等地搭建多个开发平台。在悉尼以5800万澳币获得帕尔玛塔地块，并启动项目建设。

　　未来几年公司将显著受益于“武汉城市圈”崛起与城市“轨道交通”发展所释放的庞大的住房需求，充分受益于“棚户区改造”低成本融资的“政策红利”，房地产证券融资开闸在即，公司拟发债32亿元有望顺利获批，为公司未来几年开发销售盈利回到高增长轨道上来奠基。尚余49亿元未结资源锁定14年绝大部分业绩。14-16年EPS1.3/1.74/2.23元，对应PE5/4/3倍；RNAV19.2元，股价3.5折交易，PB仅0.7倍，投资价值被严重低估。未来6-12个月内合理股价8.5元，再次“推荐”。

　　风险提示：存在增加商业地产开发与持有存在回报低及资金周转慢、旧改项目拆迁障碍多、海外投资低于预期以及发债受阻等的风险。

　　格力地产：迈出第一步

　　机构：中信建投证券股份有限公司 研究员：苏雪晶，刘璐 日期：2014-02-28

　　珠海国企改革第一步，一级构架管理彰显支持力度

　　本次股权结构调整主要是将格力地产从格力集团剥离，将格力集团所有的格力地产股权、债权以及与地产业务相关的港珠澳大桥建设公司打包，直接受辖于珠海市国资委。一方面，地产业务由原先的二级构架直接转变为一级构架，将更利于国资委管理，体现政府对于公司的支持力度，另一方面，格力集团近年对于公司财务支持颇大，累计债务接近50亿，此番变动国资委将这笔债权重新调整，对于尚处于培育期的格力地产而言，影响将非常有限。整体而言，格力体系的变动是珠海国企改革的第一步。尤其是珠海近年发展围绕海洋城市、横琴、自贸区三大概念，而格力地产从平台架构上已具备承载渔港码头、人工岛建设等业务的能力，具备发展张力。

　　公司储备丰富，珠海资源禀赋优异

　　从储备上看，公司在珠海的禀赋优势显著。尚有储备建面约180万方，其中134万方位于珠海，且占据一线沿海资源。体量达104万方的格力海岸项目将为公司近年现金流主要来源。但相对而言销售节奏较慢，预计13年销售额仍维持约20余亿水平，公司如果意欲启动其他产业链，需要密切关注政府在财务方面的支持力度。而本次再融资开闸，公司也小试牛刀，拟发行可转债融资9.8亿，为公司进一步发展缓解资金压力。

　　维持公司增持评级

　　公司主要项目在珠海且单一项目体量较大，前几年主要靠格力广场项目销售，随着公司大项目格力海岸的预售，公司销售规模有望上一个台阶，此外借力海洋城市以及港粤澳自贸区建设，公司在珠海的进一步深耕潜力非同一般。此次股权变动有望提升国企改革对于公司的受益程度，作为市场上较早关注公司机会的我们，未来将继续跟踪企业的变化。我们预计公司13-14年EPS分别为0.66、0.80元，维持“增持”评级。