房地产行业2月月报：淡季销售如期回落 全年温和复苏趋势不改

　　淡季成交如期回落,但需求端可能并不疲弱:受春节假期因素影响,整体环比大幅下降42%,而同比方面,今年2 月经历了完整的春节假期叠加去年12 月销量放量而2 月份推盘较少的影响,多数城市同比也有较大幅下降,整体同比下降11%,其中四个一线城市中,北京同比上涨76%,上海同比基本持平,而深圳广州的同比则有所下降。2015 年1-2 月重点城市累计同比上升5%,整体而言与去年基本接近。我们统计的三个城市二手房成交同比都有所上升,其中深圳二手房同比上升85%。南京和天津的二手房成交同比分别上升26%和17%,结合我们关注的其他几个城市周度二手房数据,可以看到二手房成交表现较为旺盛,由于二手房成交不受推盘因素的影响,我们认为反映了当前市场需求仍然较为旺盛的情况,与我们调研的地产公司反馈的情况基本一致。我们认为,由于12 月销售的大幅反弹,1-2 月受春节假期和推盘的双重影响,多数城市累计成交与上年同期基本相当,基本符合预期。从二手房成交和万科等企业的推盘认购情况来看,主要重点城市需求相对较为旺盛,3 月是传统的推盘旺季,我们预期在货币宽松的情况下,3 月销售数据将有所改善,同时我们仍然看好销售在2015 年的持续复苏。

　　房价:房价走势略弱于上月。全国百城房价2 月环比下降0.24%(1 月:+0.21%),1 月房价环比在连续8 个月下降后首次出现上升,而本月环比再次下跌,房价的表现相对较弱。我们认为随着全国地产成交的温和复苏,房价环比将逐步回升,而核心一二线城市房价面临的上涨压力将较为明显,一线城市房价上涨在即。但是考虑到全国整体市场多数三四线城市面临的库存压力很大,我们仍然认为在二季度末之前,全国房价出现大幅上涨的可能性不大,不会促发政策面预期的转向。

　　土地市场:土地供给和成交都有所回落,但溢价率基本维持。300 城市推出住宅用地面积环比减少47%,同比减少55%。成交住宅类用地成交环比减少55%,同比减少68%。但溢价率仍然维持,2 月300 个城市住宅类用地溢价率9%,较上月下降2 个百分点。

　　政策层面:2 月央行进行了一次降准和一次降息,地产板块反应平淡,未来货币政策仍有持续宽松的空间,同时关注首付贷比例下降的可能性。

　　我们认为不动产登记制度的实施对于当前地产成交影响微弱。

　　对于地产行业我们仍然维持“推荐”评级,当前开发类地产股存在一定的回调,但是我们认为在货币政策宽松常态化的背景下,地产基本面复苏将贯穿2015 年全年。3 月推盘量将有所增加,预计重点城市成交回升的概率较大,可能打消当前市场对地产基本面过于负面的担忧,催化股价的进一步上升。推荐标的方面:公司层面持续推荐本轮周期中拿地策略较好的保利地产  （600048 股吧,行情,资讯,主力买卖）、招商地产  （000024 股吧,行情,资讯,主力买卖）,大股东资源丰富、想象空间较大的国兴地产  （000838 股吧,行情,资讯,主力买卖）,代理销售龙头且受互联网金融催化的世联行  （002285 股吧,行情,资讯,主力买卖）和高杠杆大盘开发且估值相对较低的高弹性品种中南建设  （000961 股吧,行情,资讯,主力买卖）。

　　风险提示:销量回升幅度和持续性低于预期,房价快速上涨政策转向