楼市刺激政策将催生房地产机会 八股拔得头筹

　　金地集团:“一体”和“两翼”均稳定增长

　　金地集团 600383

　　研究机构：中原证券 分析师：吴剑雄 撰写日期：2015-03-26

　　报告关键要素:

　　金地集团坚持“一体两翼”发展战略,一体和两翼在14年都取得了稳定增长。公司15年在一二线城市的可售货值丰富,预计15年房地产销售环境将比14年好转。公司的两翼将会促进公司一体,并形成新的竞争优势和利润贡献点。我们维持公司“买入”投资评级。

　　事件:

　　公司公布了2014年年报。2014年度,金地集团实现营业收入456.37亿元,较去年同期增长31%;实现归属于上市公司股东的净利润39.98元,较去年同期增长10.77%,归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为34.79亿元,同比增长60.82%,每股收益0.99元。公司拟每10股派发1.3元红利。

　　点评:

　　1、结算业绩增长基本符合预期,公允价值损失导致净利润增速慢。公司实现营业收入456.36亿元,同比增长31.00%,其中房地产业务结转收入438.37亿元,同比增长30.88%,主要是由于结算面积增加;商业租金收入5.1亿,同比增长17%。14年,公司非经常性损益减少9.37亿元,其中主要因为采用公允价值模式的投资性房产公允价值减少近12亿元。

　　2、公司销售和市场占有率稳步增长。2014年,公司积极推售以首置首改为主的刚需类产品,同时依据市场情况灵活制定销售及价格策略,对新开盘项目提出较高的开盘认购率要求,对库存项目要求通过积极的营销和销售策略加大去化。2014年住宅业务实现销售金额490亿元人民币,销售面积389万平方米,同比分别增长9%和8%。2014年,随着城市深耕战略的进一步实施,公司所在城市市场份额得到进一步稳固和提升,以签约金额计算,公司在沈阳、西安、宁波、扬州等地的占有率保持在4%以上,在北京、珠海、大连等城市超过3%。公司在西安、扬州等城市市场排名保持前三位,在武汉、沈阳、大连等城市市场排名保持前五位。

　　3、综合毛利率提高2个百分点,管理和销售费率下降。公司14年综合毛利率28.93%,较上年提高了2个百分点,主要因为结算资源中毛利率更高的一二线城市增加。公司三项费率占比较上年减少2.3个百分点,主要得益于公司更严格高效的销售与管理,公司的管理费率和销售费率占比下降幅度较大。

　　4、公司储备充足,15年可售资源丰富。14年,公司新开工面积约460万平方米,比上年减少19.7%,竣工面积约534万平方米,比上年增加60.4%。公司共获取19个项目、总计约273万平米的可售资源,完成总投资额约153亿元。14年底,公司土地储备超过2400万平方米,其中,公司权益土地储备超过1700万平方米。2015年,公司主要开发项目共78个,计划新开工面积459万平方米、计划竣工面积439万平方米。15年公司可售货值超过500亿元,其中满足刚需的资源占80%。

　　5、公司财务稳健,资金链安全。公司现金170亿元,覆盖了短期借款(29.85亿元)和一年到期长期借款(119.94亿元),长期债务占比三分之二。公司剔除预收账款之后的资产负债率为52.91%,处于行业中等水平。公司拥有多样化的融资渠道,包括银行借款、发行债券、委托借款、信托借款等。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平,14年末,公司债务融资总额为414.07亿元,债务融资加权平均成本为6.31%。公司目前的资产负债和融资渠道,基本保障即使行业面临深度衰退,公司一两年之内也不会出现资金链断裂的极端情况。

　　6、公司“两翼”稳步进展,将于住宅房地产主题更加及紧密配合。稳盛投资积极开拓创新,报告期内成功发起并设立第一只人民币不定向股权基金优选共赢基金,在房地产私募基金领域处于领军地位,14年,稳盛新增人民币基金管理规模44.1亿元,较2013年增加25%,累计人民币基金管理规模近150亿元人民币。金地商置2014年金地商置共新增3个项目,在开发项目面积突破100万平方米;运营项目租金收入同比增长19%,12月金地商置成功引入两家优质股东新加坡华联力宝和SinoWater,获18.2亿港元股权融资,为公司未来的发展带来新的契机。

　　7、盈利预测及估值。我们调低公司盈利预测,预计公司2015-2016年的营业收入分别为479.77亿元和570.26亿元,归属母公司股东净利润为43.82亿元和54.71亿元,每股收益分别为0.98元和1.22元。2015年3月23日股价(10.42元)对应的市盈率分别为10.68倍和8.55倍。我们维持公司“买入”投资评级。

　　8、风险提示。(1)房地产政策风险;(2)市场销售严重下滑风险;(3)估值的系统性风险。