楼市刺激政策将催生房地产机会 八股拔得头筹

　　华夏幸福:北京经济圈增长的主要受益者;首次覆盖评为买入

　　华夏幸福 600340

　　研究机构：高盛高华证券 分析师：杜茜,王逸 撰写日期：2015-04-02

　　建议理由。

　　我们首次覆盖华夏幸福评为买入,基于贴现现金流的12个月目标价格为人民币62.50元。华夏幸福为地方政府提供一站式工业园区委托服务,帮助将中国的县镇转型为新兴工业区。公司采用轻资产模式,并可受益于地方工业投资前景以及外来人口的住房需求。

　　公司目前园区委托面积总计1,691平方公里,并拥有强劲的地域优势(位于北京周边),我们认为其将是未来几年京津冀一体化战略提速背景下北京经济圈日渐发展的主要受益者。

　　推动因素。

　　1)继习主席于2014年2月将一体化提高到“国家战略”层面且随着首都第二机场开始建设,我们预计中期内京津冀一体化将加速推进。

　　2)利润率较高的工业园区运营的利润贡献将逐步上升。

　　3)到2014年底,我们估算华夏幸福已经锁定2015-17年房地产开发收入预测的100%/100%/36%,而我们覆盖的内地上市开发商均值为97%/24%/0%。

　　4)我们预计2015-17年公司净利润年均复合增长率和净资产回报率将较为强劲且高于同业。

　　估值。

　　我们在模型中假设到2025年华夏幸福当前园区面积将承载140万居民(2014年底为40万),累计工业投资达到人民币4,000亿元,作为历史参照,长三角昆山市的外来人口从2003年的50万增长至2013年的90万,2003-2013年的累积工业投资为人民币2,350亿元(总面积928平方公里)。

　　我们的12个月目标价格为人民币62.5元,对应9%的潜在上行空间,而我们的乐观/悲观情景假设下,该股相对当前股价存在55%/21%的上行/下行空间。

　　主要风险。

　　政策不确定性和执行失误、扩张过快、来自政府的现金回款慢于预期。