楼市刺激政策将催生房地产机会 八股拔得头筹

　　荣盛发展:聚焦京津冀,寻找新经济产业

　　荣盛发展 002146

　　研究机构：中银国际证券 分析师：袁豪,田世欣 撰写日期：2015-03-25

　　荣盛发展 14年营业收入和净利润分别同比增长21%和11%,业绩增速下滑主要源于结算增速放缓和结算毛利率下滑的综合影响;每10股派送现金股息2元,送红股4.5股,转增5.5股;销售方面,14年销售283亿元,同比增长5%,在楼市成交逐步复苏的背景下,预期公司15年公司销售339亿元,同比增长20%;拿地方面,公司14年拿地量大幅下降,但更聚焦京津冀区域,通过招拍挂和协议方式锁定了上万亩京津冀土地储备,15年公司拿地将更加积极,并大幅上调拿地计划,其中将继续聚焦京津冀区域和长江经济带区域;此外,公司也在积极寻找新经济产业,以期实现业务新突破。鉴于销售和结算节奏的放缓,我们将公司2015-16年每股收益预测分别由2.52和3.34元下调至2.05元和2.49元,但随着板块估值的提升,上调目标价至21.26元,相当于10.5倍15年市盈率和15年净资产平价,维持买入评级。

　　支撑评级的要点

　　14年净利润同比增长11%,每10股派2元、转10股。14年营业收入231亿元,同比增长21%,净利润32亿元,同比增长11%,合每股收益1.71元;加权平均净资产收益率为26.1%,下降4.4个百分点;毛利率为33.3%,净利率为14.0%,分别下降2.1和1.2个百分点。每10股派送现金股息2元,送红股4.5股,转增5.5股。

　　14年销售283亿元、同增5%,预期15年销售339亿元、同增20%。14年销售283亿元,同比增长5%,相当于计划的81%;销售面积467万平米,同比增长7%;销售均价6,060元/平米,同比下降2%。展望15年,在楼市成交逐步复苏的背景下,预计15年销售为339亿元,同比增长20%。报告期末,预收账款210亿元锁定15年地产预期收入的80%。

　　中票、定增将缓解资金压力,三费较低彰显精细管理。报告期末,资产负债率79.6%,提高0.6个百分点;净负债率129.0%,提高11.3个百分点,略高于行业平均;手持资金59亿元,而短债合计153亿元,短期偿债压力较大;去年9月公司启动了49亿元的中期票据,今年2月公告了57亿元的再融资计划,资金压力将得以缓解。此外,三项费用率为5.9%,长期处于行业领先水平,彰显管理精细程度。

　　加大京津冀拓展力度,寻找新经济产业、实现业务新突破。14年至今,公司在廊坊区域的霸州市、香河县、廊坊市区等地购得土地1,539亩,并协议初步锁定廊坊新兴产业示范区、香河县、永清县的三个项目共计1.35万亩,15年将继续聚焦京津冀区域和长江经济带区域。15年计划拿地750万平米,同比增长246%。此外,15年将积极寻找适合公司、符合未来发展方向的新经济产业、新的盈利模式,实现公司业务的新突破。

　　评级面临的主要风险

　　房地产市场复苏低于市场预期;跨区域经营风险。

　　估值

　　鉴于销售和结算节奏的放缓,我们将公司2015-16年每股收益预测分别由2.52和3.34元下调至2.05元和2.49元,但随着板块估值的提升,目标价由13.57元上调至21.26元,相当于10.5倍2015年市盈率和2015年净资产平价,维持买入评级。