房地产：区域板块活跃+大金融转型热点 7股大爆发

　　嘉凯城:公告定增预案 积极推进城市客厅战略

　　嘉凯城 000918

　　研究机构：中银国际证券 分析师：田世欣 撰写日期：2015-05-20

　　事件

　　嘉凯城(000918.CH/人民币7.06, 买入)公告非公开发行股票预案,拟向不超过十名的特定机构投资者非公开发行,发行股份数量不超过62,700.9646万股,募集资金总额不超过390,000万元,发行股票价格不低于6.22元/股,限售期为十二个月。本次公开发行募集资金用途主要用于:(1)城市客厅项目;(2)传统地产开发项目-杭州长河项目;(3)偿还金融机构借款。

　　点评

　　1、优化公司资本结构,降低财务风险。截至2015年3月31日,公司资产负债率为84.74%,净负债率为328.5%,显著高于行业平均水平。通过此次股权再融资,公司资本结构将明显优化,资产负债率将降低,募集资金部分用于偿还金融机构借款后,有助于降低公司财务风险。

　　2、支持城市客厅项目扩张,实现战略转型。城镇商业是公司重点培育的核心业务之一,公司正着力发展城镇生活服务平台明星产品“嘉凯城·城市客厅”,目前已累计取得19个“城市客厅”项目。本次定增募集资金主要用于公司已获得的17个“城市客厅”项目,项目平均内部收益率为13.5%,平均销售净利率为12.4%;而公司2014年全年ROE 仅为0.88%,归母净利率仅为0.45%。募投项目相对良好的盈利前景,有助于提高公司整体的投资回报率,也有利于公司完成从传统地产开发商向城镇生活服务平台的战略转型。

　　3、助力互联网平台项目并购,年内计划落地1-2个。根据2014年年报,公司今年计划完成线上平台搭建并开始运营,打造城镇生活服务平台互联网产业链闭环,完成1-2个并购项目。本次发行完成后,公司筹资活动现金流入大幅增加,将有效缓解公司流动资金压力,也为年内收购线上平台项目打下基础,最终实现O2O 商业模式和盈利模式的闭环。

　　重申买入评级。

　　我们认为公司以互联网模式聚焦长三角经济强镇消费升级需求,是新型城镇化的独特标的。随着定增方案公布,公司高企的负债水平有望实现下降,而城市客厅项目战略也将获得积极推进,线上平台收购则有望在年内落地。我们维持2015-17年每股收益预测分别为0.08元、0.13元、0.15元,维持9.93元的目标价,重申买入评级。