房地产：区域板块活跃+大金融转型热点 7股大爆发

　　南国置业:定增助力商业项目建设 大股东高比例认购彰显公司平台价值

　　南国置业 002305

　　研究机构：方正证券 分析师：赵若琼 撰写日期：2015-05-11

　　投资要点

　　公司拟定增发行不超过1.81亿股,价格不超过8.56元,用于三个商业项目建设 公司今日公告定增预案,拟发行股份不超过18107.4766万股,发行价格不超过8.56元,募集资金不超过15.5亿元。募集资金将用于南国中心一、二期,昙华林,雄楚广场项目建设。控股股东电建地产拟以不超过6.2亿元现金参与认购。 ※大股东高比例认购彰显公司作为其商业平台的重要性 2012年底电建地产启动对南国置业收购,将公司作为其商业地产开发平台。电建地产当前直接和间接持有公司股份40.82%,若发行价格以8.56元计算,发行后大股东持有公司股份40.70%,与之前基本相当,不因增发而被稀释,彰显大股东对其平台重要性的认可。

　　电建地产实力雄厚,公司获得较多资金与项目资源支持 电建地产是首批获批鼓励地产开发的央企之一,规模快速扩张,2014年销售额169亿元,在房地产企业销售排行榜中位列第43位,土地储备约700万方,已跻身于大型开发商行列。在住宅需求增速放缓时期,传统大型开发商均成立专业的商业物业团队,电建地产直接收购上市公司作为其商业平台无疑为一条捷径,近几年给予公司较大支持。

　　资金方面,2013-2014年电建地产向公司提供了合计26亿元委托借款,今年4月公司发行10亿元中期票据的申请获得银行间市场交易商协会注册,公司资金瓶颈已打开。项目方面,公司与大股东已有成都的两个合作项目,未来更多项目支持可期,南国置业正由武汉区域开发商向全国型开发商升级。

　　类Reits商业地产运营模式优势明显,近几年出租管理收入增长较快 公司产品以社区商业为主,采取“散售整租”的类Reits模式,在快速获得项目回款的同时,规避商业招商层次不一、定位冲突形成的风险,对商业的品牌和形象有较强的控制力,为未来的持续发展带来稳定的物管费和绩效管理费收入。2010-2014年公司出租和管理收入年均复合增长率为43%,增长较快。随着移动互联网的发展,住宅物业的后服务市场正在蓬勃发展,而针对商业的后服务市彻有待探索与开发,未来或大有可为。

　　盈利预测与估值 预计2015-2017年公司EPS分别为0.72元,1.06元和1.48元,同比增速分别为42.9%,46.7%和39.6%。公司当前股价对应2015年PE14X,与相同规模的公司相比估值较低。我们看好央企背景下公司未来的增长空间,其特殊的商业模式在A股市场中具有稀缺性,给予公司“强烈推荐”评级。

　　风险提示 公司销售低于预期;拿地速度低于预期;定增预案未获证监会通过。