调整地产市场外资准入 去行政化再下一城 六股王牌军

　　第1页: 房地产行业 调整地产市场外资准入要求点评：去行政化再下一城第2页: 中航地产:非核心业务剥离及地产收入下降致利润大幅下滑第3页: 上实发展:聚焦核心地域 布局新兴产业第4页: 信达地产:集团协同再下一城 模式独特尽享蓝海第5页: 华侨城A:中报净利下滑 下半年销售结算质量料提高第6页: 招商地产:重回快增长渠道 期待王者归来第7页: 北辰实业:业绩提升明显 会展品牌快速扩张

　　上实发展:聚焦核心地域 布局新兴产业

　　上实发展 600748

　　研究机构：长江证券 分析师：刘俊 撰写日期：2015-08-31

　　事件评论。

　　基数效应导致业绩负增长。公司上半年营收增长33%,但是归属净利润下降76%。主要原因在于:1、本期结算项目中西南区域占比较大,毛利水平略有下降;2、去年同期因出售子公司股权确认了大笔投资收益,非经常性收益项波动导致本期业绩大幅下滑。预计后期随着公司销售结算规模扩大,以及基数效应消除,公司业绩将逐渐回升。

　　财务状况稳健,融资手段多元。公司上半年的负债水平有所上升,扣除预收的真实负债率上升至70%。但同时公司上半年先后低成本发行了公司债和中票,此外增发事项正在有序推进,公司的资金实力明显增强。再加上公司上半年销售形势好转,回款增加,期末货币资金/(短期借款+一年内到期长债)比例上升至1.6,整体财务状况保持稳健。

　　依托大股东资源,存在国企改革预期。公司的大股东是上海国资在香港注册的窗口企业,是上海国资旗下在境外规模最大、实力最强的综合性企业集团。目前上海国资改革正如火如荼,上实集团旗下地产资源整合也成为广泛关注的焦点。上半年关联方的资产注入迈出了解决同业竞争和集团地产资源整合的第一步,预计后续还将有进一步整合动作。

　　引入战略投资者,积极转型。公司在上半年的定增中收购了智慧城市整体方案提供商龙创节能,正式迈出了转型步伐。同时,公司也在将大量非核心的地产资源挂牌出售,这一方面有助于压缩其地产业务的地域范围,逐渐从非核心区域和市场不景气区域撤出;另一方面公司能够回流资金用于业务转型,以及聚焦核心区域的重点地产项目。公司收缩非核心区域地产业务的态度坚决,转型战略将逐渐清晰,看好其发展前景。

　　维持买入评级。公司目前土地储备近400万方,另持有核心物业近百万方,随着现有核心项目的推盘节奏逐渐加快,公司未来业绩将有明显改观。我们预计公司15、16年的EPS分别为0.45和0.65元/股,对应当前股价的PE分别为24.58和17.07倍,维持买入评级。