京津冀区域多个项目落地 4股成摇钱树

　　华夏幸福：模式升级 换挡提速

　　华夏幸福发布 2015 年三季报，实现营业收入 250.3 亿，同比增长39.58%，实现归属上市公司股东净利润 37.63 亿，同比增长33.40%，EPS1.42 元。

　　业绩持续增长经营改善显着：公司近年来加快了扩张的步伐，在维持京津冀的卡位优势的同时，积极拓展长江下游经济带，实现收入的快速增长，同时公司对费用的管控效率也取得了进一步的提升，同比减少了 0.16 个百分点。报告期内，公司实现销售449.17 亿元，同比增长 20%；公司预收款项余额 600.29 亿元，在2014 年末基础上大幅增长 36.5%，经营活动净现金流 24.24 亿，同比由负转正。固安、大厂等成熟园区持续贡献稳定净现金流，部分二三梯队园区开始贡献现金回款，公司独特的产业新城模式优势逐渐显现，伴随着当下货币宽松的环境和一直延续的房地产销售行情，今年有较大概率超越 615 亿销售目标的预期。

　　扩张加速融资助力：公司近年来加快了扩张的速度，前三季度拿地总价达到 58.97 亿，同比去年增长 28%，布局区域主要集中在河北廊坊和浙江嘉兴，前三季度净负债率创出新高，公司适时启动融资方案，债券方面，公司 3 季度已成功发行多期公司债券，募集金额达 70 亿，利率平均在 5%到 6%之间；股权方面，公司修订了定增方案后，已于 7 月 29 日提交非公开发行反馈意见的回复，此次非公开发行对于公司意义重大，若顺利完成，不仅为公司发展布局提供有力资本支持，还能有效改善目前财务压力。

　　产业新城模式持续升级：今年以来公司产业新城持续升级，聚合了金融，孵化，通信，文化传媒，交通运输，科研等众多功能，实现产业新城的更新换代，在功能上更加适配于现有产业新城内部企业的发展需求，在模式上聚合了大部分的产业链条产业新城的功能模式不断获得提升。如我们一直所强调，产业地产最核心的要素即在于产业本身，我们认为公司产业新城旗下产业的持续升级将进一步提升公司产业园区的集聚力和吸引力，这也是公司产业新城模式核心竞争力所在。

　　投资评级与盈利预测：预计 15-16 年 EPS 分别为 1.77 元、2.39元，维持“买入”评级。(中信建投)

　　荣盛发展：模式优化 财务改善

　　荣盛发展发布2015 年三季报，实现营业收入149 亿元，下降0.9%；实现归属母公司净利润17 亿元，下降18.6%；每股收益0.44 元。享受政策红利，去化持续发力：公司业绩下滑的主要原因在于利润率继续下探以及费用率的提升，近年来公司积极调整布局，但中短期内业绩弹性的恢复仍需等待。15 年公司至今实现销售金额约220 亿，受益于三季度以来政策红利，核心储备将进入释放期，预计全年完成300 亿销售仍值得期待。

　　切入产城一体化模式：三季度以来公司拿地共新增土地储备超过165 万平米，继续强化京津冀以及旅游地产。9 月份公司公告拟收购河北光彩投资98.5%的股权取得永清台湾工业新城37.8 平方公里土地一级开发权益，将是公司产业模式升级的新尝试，未来有望深度介入环北京产城一体化的模式。今年是公司财务改善之年，非公开发行股票方案有望于近期完成发行，债权融资方面，已经成功发行59 亿公司债和30 亿非公开公司债，新一轮60 亿非公开发行公司债也在启动中。

　　大地产+大健康+大金融稳步推进：大金融：9 月份公司公告拟认购河北银行增发股份1.3 亿股，认购完成后，约占增资后总股本的2.67%。以此次收购河北银行股权为契机，公司积极筹备大金融板块的布局，后续获取银行、保险等多元牌照值得关注。另外，荣盛泰发基金未来也有望在新三板登陆上市。大健康：10 月份公司与河北省涞水县人民政府签订了野三坡景区合作框架，预计三年内总投资约20 亿元，是黄山、神农架、秦皇岛等旅游地产的延续，结合“盛行天下”旅居系统，大健康和大地产模式正齐头并进。

　　盈利预测与投资评级：预计公司15、16 年EPS 分别为0.84、1.04元，维持“买入”评级。(中信建投)