转型让地产股重获生机

　　投资感悟

　　中秦

　　本周，房地产板块日趋活跃，成交量明显放大。对于房地产这个颇具争议的板块，我们该怎么看待？

　　多数人对房地产板块的看法是政策风险较大，随时可能出台政策进行调控，行业前景不妙。但是，如果我们从转型的角度看房地产行业，或许就能看到机会所在。

　　未来房地产政策不见得一定偏向利空，特别是在经济增速处于下行阶段，打击房地产行业可能性不大。特别是要实现今年的GDP增长目标，房地产行业如果垮了，似乎“保5”都难。穷则变，变则通，受油改率先启动的带动，房地产行业肯定也会出现转型巨变，行业机会呼之欲出。聪明的房地产企业家已经在想办法走出困局，他们大致采用了如下几种转型方式。

　　扩张海外业务，收缩国内业务。欧美经济的上行趋势基本确认，而国内经济预期不佳，房地产业转向上升的经济体非常符合投资逻辑，比如绿地集团提出“海外+商业地产”的转型思路，逐步扩大在海外的房地产业务，特别是移民地产的规模，缩减国内业务。这是大型房企易于采纳的转型方向。

　　转型养老地产。养老地产目前还只是个概念，具体的盈利模式并不成熟，但是一些与之有关的房地产上市公司努力转型，已经受到市场认可。对于养老行业的利好能不能落实到养老地产上来，需要时间检验。不过，从短期看，转型养老地产是一种不错的选择。

　　收购海外娱乐业，转型娱乐地产。最近有几家公司公告收购了韩国或者其他地方的娱乐城，涉及博彩业。澳门银河股价神话刺激了不少投资者的神经，大家对“涉赌”地产股具有较强投机欲。不过，这些公司都属于体量较小的公司，短期难以对公司业绩产生根本影响。

　　大量回收现金，彻底转型。有些公司快速回收项目，甚至直接卖地，收回现金。这些公司看到了未来市场可能出现的钱荒，提前为转型做好现金储备。这类公司应该是我们重点关注的标的。

　　此外，最近很多上市公司大股东提出现金增发方案，并且股价出现较大涨幅，投资者需要密切留意这类公司。

　　上市公司大股东通过低位现金增发取得了公司绝对控股权，拿到了足够多的股权利益，为未来的市值增长埋下伏笔。去年下半年以来，不少上市公司大股东都在股价低位提出了现金增发方案，有国有的大企业也有民营公司，比如国药一致、复旦复华、准油股份等，大股东都是通过现金增发取得了公司控股权，其后续发展值得投资者期待。

　　这样做的好处是，可以规避重大资产重组的长期等待，为更好地切入新领域和列润增长点做准备。大股东以现金增发来增持股份肯定是为了后续利益。一般来说，大股东会注入优质资产做大市值。但是如果参照以前惯用的重大资产重组配套融资的话，审核时间漫长，往往等到批文下达，市场机会已经错过。而现金增发的审批程序简单，效果明显。