房企再融资正式开闸 房地产调控思路再转向？

　　19日晚间，上市房企中茵股份、天保基建发布公告称，其非公开发行A股股票申请获得证监会通过。在资金投向方面，两家公司均将其用于地产项目。这就意味着，暂停近四年的地产类公司再融资正式开闸。

　　受制于房企资金链，前2月我国房地产开发投资增速出现放缓迹象。业内分析称，在此背景下，地产融资及重组政策此时松绑意在为房企“解渴”，以增加供应，保障自住型需求。

　　房企再融资及重组正式开闸

　　据中茵股份公告，其最新预案为：公司拟以不低于9.53元/股的价格，非公开发行股票数量不超过1.8亿股，募集资金不超过17.15亿元。募集资金将全部用于公司全资子公司江苏中茵置业有限公司之控股公司徐州中茵置业有限公司“徐州中茵广场项目”的开发与营运。

　　天保基建则拟以不低于4.48元/股的发行价格，发行股份数量不超过3.46亿股，募集资金15.5亿元建设三个房地产项目并补充流动资金，且此三个项目均为住宅项目。

　　2010年4月，国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。近4年来，证监会始终未对房企再融资和资产重组放行。

　　今年1月24日，海印股份以“专业市潮项目身份、有条件地获得了再融资资格，成为2010年以来第一家再融资获证监会审核通过的房地产企业。3月17日，上市公司金丰投资宣布，拟通过资产置换和发行股份购买方式进行重组，拟注入资产为房企龙头绿地集团100%股权。

　　亿翰智库研究总监张化东认为，金丰投资重组方案交易完成后，绿地预计登陆A股市场，这预示着房企上市、地产重组将放开；中茵股份和天保基建定增被放行则意味着房企再融资将逐步放开。

　　房企“荷包”缩水已致房地产开发增速减缓

　　国家统计局日前发布数据显示，2014年1月份-2月份，全国房地产开发投资7956亿元，同比名义增长19.3%，增速比去年全年回落0.5个百分点。其中，住宅投资5426亿元，增长18.4%，增速回落1个百分点。

　　近日，浙江兴润置业不能偿付24亿元银行贷款的违约事件表明，中小型开发商的信贷环境正迅速恶化。进入2014年以来，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批也逐渐趋严。

　　今年前2月，房地产开发企业到位资金21264亿元，同比增速较去年全年回落14.5个百分点。其中，国内贷款4913亿元，增速回落8.3个百分点；利用外资50亿元，下降43.2%，而去年全年增速为32.8%；自筹资金增速也回落近10个百分点。

　　业内人士分析称，资金链紧张是房地产开发增速放缓的直接原因。

　　标准普尔最新发布报告称，多数房企融资渠道有限，主要还是依赖银行贷款。而对于中小型开发商来说，能从银行贷到款不仅变得更加困难，其利率也变得更高。大型开发商能够以6%-9%的利率从国内银行获得房地产开发贷款。该机构预计，“小型开发商可能须支付20%的利率，而且融资额度有限，因此它们不得不转向信托融资。”

　　标普信用分析师符蓓表示，对于中小型房企而言，融资将更加有限，成本也将更高，2014年可能会有更多违约事件发生。

　　鉴于此，宏源证券分析师陈光磊认为，地产融资及重组政策此时松绑或意在为房企“解渴”。

　　调控思路：从抑制开发商资金到增加供应

　　多家研究机构认为，地产重组及再融资获批的放开，意味着管理层对于房地产行业的调控思路从抑制开发商资金向增加供应全面切换。

　　中信建设指出，上述房企再融资获批对于房地产板块意义重大。“A股市朝进程被行政手段制约的因素将得以消除，融资功能恢复畅通是长效机制的必由之路，由此地产股资本市场机制将重归市朝，未来或将不限于再融资，还可能出现其他融资形式。”

　　住建部副部长齐骥也于全国两会期间表示，对于呈现供需不平衡态势的城市来说，应千方百计增加供应，尤其是中小套型供应。

　　克而瑞研究中心分析称，中央政策的着力点在于支持自住需求，这是地产政策松动的重要原因。“房地产开发毕竟需要资金。”

　　然而，符蓓提醒，由于房价涨幅落后于成本涨幅，尤其是土地成本的涨幅，过去几年房地产业的利润率持续下降。虽然融资政策环境逐渐好转，但房企需防止“土地价格回落和成交溢价率下降”可能带来的系统性风险，在拿地上更应理性。