放行再融资改善行业基本面

　　3月19日，中茵股份、天保基建两家房地产开发企业再融资获得证监会通过，标志着房地产再融资开闸，对行业意义重大，同时将有利于行业基本面的改善。

　　房企再融资开闸，充分体现了本届政府对于市场化机制的重视，以及将积极贯彻推行市场化导向的决心。2010年4月，国务院曾下发通知，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。至此四年间，房地产行业在资本市场上获得直接融资基本是处于停滞状态。

　　上届政府一直对房地产行业采取较强硬的行政措施予以调控。一方面以限购形式压制需求端，同时在供给端控制开发商资金面，以迫使房企加快项目的销售回款，达到压抑房价的目的。但过去四年间楼市涨势持续，特别是一线及部分热点城市房价上涨速度令人忧虑。在开发商层面，由于资金面受到一定压制，实际上是影响了开发速度及积极性，因此对供应量的提升并没有起到正面作用。

　　而本届政府则更重视市场化机制，更尊重市场的力量，并明确了要进行“分类调控”。房企再融资开闸，正是充分体现这一点。对于“守规矩”的企业(并不存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业)，允许其在资本市场上获得资金，加快项目开发，这将更好地提高市场房屋的供应量。

　　另一方面，本次两家房地产开发企业再融资方案获批，标志着房企再融资瓶颈被突破，相信未来将会陆续有更多企业再融资获得通过。这将直接优化企业的资产负债结构，降低整体融资成本，提升房企盈利能力。

　　除了再融资，近期万科B转H方案获得监管层批准、绿地借壳登陆A股等系列事件，也进一步显现领导层对于房地产企业在资本市场上的一些运作有所放宽。之前抑制行业中长期发展的一些不利因素将有所消除，利好行业基本面改善。

　　我们认为，房地产板块当前估值虽然已经跌至历史最低水平，处于超跌状态，但受制与行业基本面，如2014年开发及销售增幅回落，毛利率仍可能有所下降等因素制约，以及流动性、人民币汇率下行等不确定性影响，短期内板块整体上仍难以出现较大幅度的趋势性修复行情。而基于再融资放开，以及近期年报公布，行业或整体业绩不错，加上部分产业资金增持、回购地产股等，将支撑地产板块出现一小波的反弹行情。

　　机会仍在估值超跌的优质龙头房企，以及受惠与国企改革、京津冀一体化等政策概念的个股身上。我们仍相对看好万科A、招商地产、中华企业、荣盛发展、华夏幸福、南国置业、福星股份、金丰投资、世联行等个股。

　　(作者系东莞证券分析师)