运营压力加剧开发商扎堆转型 探路轻资产模式

　　【运营压力加剧开发商扎堆转型 探路轻资产模式】自房地产市场步入调整期?以来，各大房企纷纷走上转型之路。过去高投资、高周转的重资产模式，如今可能使房企面临资金和运营压力。为谋求最轻便的资本运作模式，万达、万科、花样年等开发商选择了轻资产的转型方向。但由于这一模式在我国仍属新鲜事物，房企还处于探索阶段，仍有诸多问题待解。    自房地产市场步入调整期以来，各大房企纷纷走上转型之路。过去高投资、高周转的重资产模式，如今可能使房企面临资金和运营压力。为谋求最轻便的资本运作模式，万达、万科、花样年等开发商选择了轻资产的转型方向。但由于这一模式在我国仍属新鲜事物，房企还处于探索阶段，仍有诸多问题待解。

　　告别“躺着赚钱”时代多家房企探路轻资产模式

　　自去年房地产市场步入调整期以来，就有多位业内人士曾公开表态，“躺着赚钱”的时代过去，房地产已经进入白银时代。在此背景下，各大房企纷纷启动转型计划，其中SOHO中国、大悦城等发力O2O商业模式，绿地、恒大等致力于探索多元化发展路径，万达、万科等多个房企则走上了轻资产的转型之路。

　　互联网 、多元化布局不难理解，那什么是轻资产呢？戴德梁行华北区董事总经理王盛指出，轻资产模式下，多数资金将来源于房地产基金或其他渠道，开发企业主要发挥其在设计、建造、招商及管理方面的专业能力。

　　由于理念不同，多家房企的轻资产也有着不同的方向。万科发布的2013年报显示，将探索“小股操盘”的轻资产运营模式，即万科在合作项目中不控股，但项目由万科团队操盘。去年底，万科就曾引入凯雷、麦格理等投资机构，将北京金隅万科广场等项目打包出售。另外，在今年2月份，万科决定以“小股操盘”模式，与铁狮门共同开发美国旧金山一个项目。

　　花样年则选择了以社区服务平台作为业务核心，并取得了不俗的成绩。去年6月，花样年旗下彩生活服务集团在香港联合交易所主板成功上市，开启了双资本平台时代，资本运作效应和品牌溢价能力大幅提升。

　　另外，红星商业于今年5月发布了“轻重并举”的商业服务模型，未来将接洽中小房企或外行的合作方，入股或纯代管商业项目，从规划设计、商业建设、招商运营、资产管理等多方面提供商业管理服务。据悉，目前该公司已签约了唐山等地的4-5个代管项目。

　　万达转型避“重”就“轻” 要挖更深的“护城河”

　　与其他转型的房企相比，万达的步子迈的更大，对于轻资产的理念和目标也更为清晰。万达集团年初提出了第四次转型计划，宣布将从中国国内企业转向跨国企业，从房地产为主的企业转向服务业为主的企业，形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。对此，万达集团董事长王健林坦言，第四次转型就是挖更宽更深的护城河，以获得更大竞争优势 .

　　“万达的重资产发展也不错，为什么要走轻资产模式呢”，王健林在今年4月21日中国绿公司年会上的演讲时提到，传统的重资产模式负债率高，发展速度不够快，万达已开业109个广场，对一个企业来说已是够大，但对近14亿人口的中国市场来说还远远不够。我们要进入别人都不敢去的三四线城市，把中国的大中小城市全覆盖，战略目标不仅是具有竞争优势，也要排斥所有竞争对手。

　　今年4月15日，在深圳证券交易所第八期“创业家思享汇”上，王健林系统的介绍了轻资产转型计划。他提到，万达商业地产的主要产品是城市综合体，万达广场旁边会配套建设一些写字楼、商铺、住宅等，后期会把配套物业进行销售。然后用销售产生的现金投资持有万达广场，全部租金收益归万达。王健林提到，生意做得最牛的是拿别人的钱做自己的事，相比传统的重资产模式，未来投资建设万达广场的全部资金别人出，万达负责选址、设计、建造、招商和管理，使用万达广场品牌和商业信息化管理“慧云”系统，租金收益万达与投资方按一定比例分成。从财务上看，轻资产回报很好，两个轻资产店的管理收入总利润相当于一个重资产店。

　　未来的轻资产之路要如何走呢？王健林介绍，一是建立轻资产标准模块，项目做不做主要由商业管理公司决定；二是改变工程管理模式，未来万达只需监督工程质量，施工单位按照标准进行建造，按时实施交钥匙工程；三是商业管理实现信息化，使用慧云商业管理系统，把消防、机电、节能、运营管理等16个子系统集成到一个智能平台上；四是建立轻资产融资管道，可以引进基金、保险等外部融资管道，也可以用自己的电子商务公司和快钱支付公司来融资。

　　对于轻资产转型的战略目标，王健林明确指出，一是2020年开业400个至500个万达广场，到2025年争取开业1000个。二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入，将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字，实现全面转型。

　　国内房企轻资产刚起步诸多问题待解

　　虽然轻资产模式被炒的火热，但仍处于初级发展阶段。有业内人士指出，这种游戏是资产雄厚的开发商才玩儿得起的，中小型房企没有这个资本。另外，轻资产尚未成为整个行业的趋势，仍有诸多问题待解。

　　易居智库研究总监严跃进告诉中新网房产频道，投资者的钱能否流入企业，要看开发商的品牌力，从现在做成的项目来看，多数是品牌开发商或是比较成熟的项目，这种模式目前在中国还不成熟。

　　同时有业内人士指出，轻资产模式下，一旦开发商由资金的主要投入者转变为房地产项目的代建和管理者，对项目的约束力有可能会下降，最终导致产品无法按时竣工，或者出现质量问题。

　　严跃进还谈到，房企采用轻资产模式引入资金，需要考虑投资收益率保证、资金退出通道等诸多问题，假如这其中一个或几个环节出现问题的话，下次资金募集可能会出现困难。