房地产：金九销售有所放缓 政策效应值得期待

　　2015 年 1-9 月房地产新开工面积和投资增速分别同比下降 12.6%和增长2.6% ，投资增速再创新低。 9 月销售面积和金额同比分别增长 9%和 15%，1-9 月累计分别同比增长 7.5%和 15.3%，单月成交有所放缓，主要受前期利好政策和市场需求集中释放以及部分假期因素所致，但楼市整体保持平稳回升态势， 未来持续宽松政策的效应仍然值得期待。 今年销售价量齐升以及融资结构的改善对 2016 年板块业绩支撑明显，我们继续建议关注：1)低估值龙头公司：保利地产、万科；2)转型类和中小市值公司：中洲控股、嘉宝集团、华业资本、天宸股份； 3)经济增长极如京津冀、自贸区、国企改革主题：招商地产、荣盛发展、华夏幸福等。

　　支撑评级的要点

　　1-9 月，全国房地产开发投资额同比增长 2.6%，较 1-8 月回落 0.9 个百分点；商品房新开工面积同比下降 12.6%，较 1-8 月收窄 4.2 个百分点；施工面积同比上升 3%，增速较 1-8 月扩大 0.5 个百分点；土地购置面积同比下降 33.8%。9 月单月投资增速为-3.1%，创出历史新低， 虽然 9 月先行指标降幅有所收窄，但部分城市仍面临去库存压力，而 9 月土地成交面积降幅继续扩大 1.7 个百分点，施工面积增速持续低位运行，四季度投资数据或将继续探底。

　　1-9 月的商品房销售面积为 82908 万平方米，同比上升 7.5%；销售额为56745 亿元，同比上升 15.3%；较上月持平；销售均价为 6844 元/平米，同比上升 7.2%，较上月回落 0.3 个百分点。 9 月百城价格指数同环比继续上升。 9 月单月销售面积和销售额分别同比增长 9%和 15%，增速有所趋缓，主要受前期利好政策和市场需求集中释放以及假期因素所致。由于部分开发商销售目标完成率和库存去化率较高，四季度推盘节奏或将放缓，但随着利好政策持续出台，楼市整体有望保持平稳回升态势。

　　1-9 月，房地产开发企业合计资金来源为 90653 亿元，同比上升 0.9%，较 1-8 月持平。9 月单月房企个人按揭贷款资金来源继续大增 32.1%，前三季度累计增速扩大至 18.1%，显示住房信贷和货币政策的持续宽松；但 9 月单月合计资金来源增速已降至 1%，投资需求整体仍然较为疲弱。

　　1-9 月， 40 城土地供应面积和成交面积分别同比下降 15.5%和下降 26.2%，分别较上月收窄 2.9 个和 3 个百分点； 40 城土地累计成交金额同比下降19%。9 月 40 城土地成交均价环比上升 57.2%，其中一线城市环比升97.2%，二三线城市环比升 34.9%；40 城土地溢价率为 28.84%。三季度土地市场整体供求量较二季度有一定好转，但仍在历史低位徘徊，而城市间分化持续。 9 月成交楼面均价和溢价率均较上月升幅明显，优质区位地块仍然供不应求。

　　政策与新闻方面，两部委对不限购城市首套房首付比例调至 25%；三部委强调提高住房公积金使用效率，全面推行异地贷款；住建部出台公积金异地贷款流程，将建业务信息交换系统；李克强强调大力建设海绵城市；两部委发文降低住房转让手续费；上海将建市住房城乡建设管理委；北京二手房交易税将实行“区域通办”。