券商评级：调整一步到位 22股将成反弹领头羊

　　　　万科A:沉着轻灵,刚柔并济

　　类别：公司研究 机构：广发证券股份有限公司 研究员：乐加栋 日期：2014-03-17

　　土地投资四维分析:数量、质量、空间、时间

　　投资数量:13 年万科获取项目权益地价约为861 亿元,权益土地面积757 万平米,权益规划建筑面积2148 万平米,近五年来一直保持谨慎稳健。

　　投资质量:加大投资力度同时,万科并没有忽视对土地投资质量把控。13年获取土地综合静态毛利率约30%,稳定合理,坚持不拿地王。空间分布:10 年以来三年,万科对一二线城市投资力度重新加强,占比稳定在80%。

　　时间分布:13 年万科拿地节奏与土地市场整体走势贴合紧密,顺势而为。

　　13 年新进入5 个城市:市场深度足够满足万科的去化要求

　　13 年万科新进入城市包括泉州、郑州、常州、漳州、南宁等5 个城市,13 年(商品房销售面积,商品房销售金额)数据显示:泉州(900 万平米,625 亿元)、郑州(1622 万平米,1162 亿元)、漳州(490 万平米,305 亿元)、常州(694 万平米,510 亿元)、南宁(703 万平米,489 亿元)。

　　土地投资战略展望与分析:谨慎投资,小股操盘

　　未来万科的土地投资战略主要有两个关键点。第一是继续谨慎投资,聚焦主流市场、深耕现有城市。第二是继续尝试推进小股操盘,提高资金的使用效率,拉升单个项目IRR 以及万科整体ROE。

　　预计公司14、15 年EPS 分别为1.68、1.99 元

　　无论是在行业周期的哪个阶段,万科在土地投资上的表现都堪称稳健。

　　主流定位和快周转的产品战略对应稳健谨慎的土地投资。未来万科将加强小股操盘的尝试,并加大海外学习,不断积累经验。轻资产运作模式结合公司卓越能力将进一步提升ROE 水平,坚信万科在下个十年能走得更好。

　　风险提示

　　全国布局需要关注行业整体风险,包括需求恢复缓慢和价跌范围扩大。