楼市新政聚焦去库存 地产蓝筹料迎“暖春”(附股)

　　中粮地产调研快报:城市更新与前海建设提升公司估值

　　中粮地产 000031

　　研究机构：东兴证券 分析师：郑闵钢，杨骞 撰写日期：2014-12-16

　　关注1:城市更新提升土地价值

　　公司前身是深圳市宝安区城建发展总公司，拥有很多当年行政划拨的工业用地。目前公司工业地产可出租物业面积共计约120万平方米。深圳市存量土地已开发得差不多，新增土地来源基本来自城市更新。现配合深圳市城市更新规划，公司部分土地需要拆迁变性。这部分土地成本非常低，将受益于土地升值及容积率的提升。

　　关注2:参与前海开发建设受益于自贸区概念

　　公司全资子公司中粮地产集团深圳房地产开发有限公司(以下简称“深圳公司”)于2012年与深圳市前海深港现代生活服务业合作区管理局(以下简称“前海管理局”)签订了合作框架协议。协议约定双方在优势互补、平等协商的基础上，紧密开展合作对接，积极谋划双方在金融、物流、地产领域的合作。深圳公司具体负责前海合作区项目的推进、统筹、协调等工作。目前，公司正在积极与前海管理局协商推进相关工作。

　　关注3:销售受行业景气度影响略有下滑

　　受行业景气度下降因素影响，公司的销售同样出现了下滑。上半年公司签约面积19.7万平方米，签约金额36.3亿元，分别下滑37%和27%。公司项目多位于北京、上海、成都、深圳等一二线城市，且09年以后，公司产品由原来的中高端定位逐步增加了首置首改产品的占比。目前首置首改产品占比在60-70%。

　　我们预计，随着降息等政策的推出，房地产销售的回暖，公司全年销售下滑速度将收窄，预计全年将实现销售金额100亿元左右，同比下滑10%左右。