房地产：行业正在迎来利润拐点 荐10股

　　投资要点:

　　宽松持续到位。中国人民银行决定,自2015 年5 月11 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。我们认为当前通胀水平较低,未来宏观政策将处于持续宽松阶段。

　　有利缓解开发商资金压力。自2014 年行业进入调整周期以来,开发商资金面在2 季度开始进入冰点。虽然下半年行业投资明显紧缩(减少拿地、降低开工)使得资金面未持续恶化,但整体紧张局面未有明显缓解。本次降息有利于进一步缓解开发商资金端压力。从数据监测情况看(商品房销售额同比增速与开发投资额同比增速之差),2014 年底至今开发商资金面已处于明显改善中。

　　降息直接降低购房成本。按照测算本轮降息(三次合计)对购房者月供累计减少幅度在3.81%到8.87%之间。历史数据反映,以25 个基点为标准,购房者购买力在3 到5 次连续降息后会有明显支撑。考虑第一次降息至今成本下降接近90 个BP,预计后期市场需求将有明显激发。 库存拐点已成事实,后期迎接利润拐点。

　　1)海通地产组在2014 年下半年的报告中曾提出行业未来主要经历三阶段走势, 即1)政策拐点、2)去库存拐点、3)利润拐点。我们在3 月1 日降息报告《降息来临,重申强推地产!--从政策拐点走向库存拐点》中曾明确指出行业在政策不断利好的带领下,已经逐步从政策拐点迈入去库存拐点。

　　2)从行业销售看,3 月至今行业销售复苏已完全得到体现。后期板块传统推盘季节到来,市场销售有望继续新高。从基本面角度看,我们认为后期市场开始从去库存拐点进入利润拐点。2015 年2H 房价上涨应该属于大概率事件。企业盈利能力有望顺应房价提升。

　　龙头企业股价走势与基本面明显背离。与基本面复苏相反,年初至今行业龙头白马企业走势明显跑输市场。A 股白马企业在牛市环境中的三低状态(低PS、低PB、低涨幅),我们认为以上现象不应持续存在。未来A 股地产白马龙头存在明显估值向上动力,龙头企业2015 年应对应15XPE。

　　继续看好地产。截至2015 年5 月8 日,A 股市场动态(TTM)PE 在24.71 倍, 房地产板块动态(TTM)PE 在27.69 倍。目前成交积极上行明显,房价恢复但不至于引发调控,地产处于较优投资阶段。按照“4+4+2 分配法”,即40%正股(万科、保利地产、金地集团、华侨城)+40%二线白马(泰禾集团、世联行、滨江集团、华夏幸福、金科股份、莱茵臵业、新湖中宝)+20%主题(科创中心-张江高科、市北高新、南京高科;国企改革-合肥城建、天健集团、格力地产;冬奥会-北辰实业)。

　　风险提示:行业基本面下行风险。(海通证券)