房地产行业1-4月份数据点评：投资见底 销售显著改善

　　事件:国家统计局公布房地产行业运行数据:1-4月全国房地产开发投资23669亿元,同比增长6.0%;新开工面积35756万平方米,同比下降17.3%;房地产开发企业土地购置面积5469万平方米,同比下降32.7%;商品房销售面积26385万平方米,同比下降4.8%,商品房销售额17739亿元,同比下降3.1%;房地产开发企业到位资金36279亿元,同比下降2.5%。

　　核心观点:

　　销售回暖明显,降息望助推成交放量。4月单月销售数据出现自2014年以来的首次同比正向增长,一方面由于去年4月是全年销售最低点,基数效应导致同比增速大幅反弹,另一方面,地产新政叠加货币政策宽松的双重刺激下,市场情绪已有明显的改观,根据我们所统计39个重点城市销售数据,4月份商品住宅成交面积同、环比分别增长11.5%和15.5%,其中一线城市由于土地资源的稀缺性,成交改善尤为明显,成交面积同、环比分别增长29.9%和23.8%,近期北京和深圳在强劲需求的带动下房价已开启新一轮上升通道,符合我们前期对一线城市量价率先回暖的判断。本周央行再次降息,我们预计此前处于观望的需求有望加快入市步伐,结合开发商加大推盘力度的背景,5、6月份市场成交在供需两旺中持续复苏趋势基本可以确立。

　　新开工企稳,投资增速持续探底。4月份在地产销售回暖的带动下,企业新开工已显现企稳迹象,单月新开工面积环比增长20.6%,土地购置面积环比增长10.9%,目前多数开发商采取快周转策略加速现金回流,预计在销售持续向好及降息降准的推动下,企业新开工将迎来筑底回升的阶段。投资方面,前四月全国房地产开发投资额23669亿元,同比增长6%,增速比一季度回落2.5个百分点,为近年来的最低值,地产投资增速加速下滑给稳增长造成压力,近期降息降准、信贷资产证券化、地方债置换等政策出台托底宏观经济,我们认为如果地方政府债务置换的推进能够减轻政府债务负担,土地价格居高不下的现状将有所缓解,无疑将增强企业土地投资意愿。房地产投资增速目前已到达区间底部,随着新开工企稳及市场预期转向积极,我们预计投资数据回暖将在四季度开始有所体现,全年房地产投资增速预测为5%-7%。

　　按揭环境有所改善,房企资金压力犹存。1-4月房企到位资金36279亿元,同比下降2.5%,增速较1-3月收窄0.4个百分点。销售的回暖使得象征企业销售回款的定金及预收款同比降幅收窄2.2个百分点;国内贷款7341亿元,同比下降4.8%,降幅较前三月收窄1.3个百分点,占比为20.2%;个人按揭贷款4327亿元,同比增长2.1%,银行资金成本的持续下降会促使其将更多额度投放至资产质量优异的个人按揭贷款,按揭环境将持续改善;企业自筹资金14386亿元,同比增长0.1%,增速较前三月收窄1个百分点,房企资金压力仍然较大。

　　投资建议:近期资金层面的持续宽松给板块基本面的恢复注入强心剂,加之政策面的友好无疑将增大销售端 回暖的预期;目前地产板块PE 和PB 分别为27.6和3.2倍,估值水平仍处于各行业中较低水平,安全边际高,强烈看好短期内地产板块获得超额收益。个股建议方面,我们看好受益京津冀且积极布局互联网金融的泰禾集团,国企改革排头兵天健集团以及积极转型互联网线上布局的世联行。

　　风险提示:房地产政策收紧、经济下行压力持续加大等。