防守反击 房地产行业寻找确定性

　　政策面：整体相对宽松，因城施策。在“去库存”背景下，上半年政策面及资金面整体延续宽松，先后下调非限购城市首付比例及交易环节契税、营业税。下半年经济下行压力尤在，房地产仍是拉动经济回升的重要因素，预计下半年政策及资金面大概率延续现状，大幅收紧及松动均为小概率事件。

　　房企：地价高企、盈利能力下滑叠加行业中长期景气度向下，加上部分房企在资本市场上的诉求，2014年-2015年房企经历新一轮转型潮，大量中小房企凭借其资金优势及政企资源，逐步退出地产行业或拓展第二主业。行业龙头开发商近年积极布局长租公寓和物流地产。核心城市房价高企及持续人口流入，加上政策扶持，长租公寓前景广阔，而开发商相比现有长租公寓品牌，在房源的获取、与传统新房销售及物管业务的协同上均具有得天独厚的优势。

　　投资建议：精选个股，寻找确定性。下半年行业基本面由于基数抬升及政策边际效应递减，景气将逐步放缓，建议投资者精选个股，同时把握转型个股及央企国企改革等主题性投资机会。1)持有型物业价值重估进行时：布局一二线城市的持有型企业，由于低资本开支及低新增土地，在房价上升过程中面临土地价值重估风口。2)低估值高成长高股息率个股：华夏、北京城建、招商蛇口等。3)转型及主题：安全至上，寻找确定性。随着政策收紧跨界转型，关注具有安全边际的转型个股广宇、宋都、空港；国企央企改革背景下的潜在受益标的南国置业。地产板块自2015年上半年以来已持续调整一年多，估值已经一定程度反映对未来政策负面的预期。同时在全国去库存大背景下，部分热点城市的政策收紧难以带来全国大范围政策转向。风险偏好下行背景下，市场将更加注重确定性，当前板块估值及基金仓位均处于历史低位，维持“强于大市”评级。