深圳国资旗下地产板块整合将成重点

　　证券时报记者 马宇飞 邓常青周少杰

　　随着地方国资改革步伐提速，深圳国资在房地产板块的整合也将拉开大幕。有分析认为，考虑到深圳国资旗下拥有多家房地产上市公司，地产板块有望成为下一个整合的领域。

　　资源整合势在必行

　　证券时报记者拿到的深圳市国资委2014年工作计划报告显示，在涉及国资改革的工作安排上，多次提及“强化资源整合配置”。

　　深圳市国资委明确表示，2014年将启动系统内产业整合，加快退出无效低效资产，推进资产集中于产业链、价值链的高端环节；同时，以上市公司为主要整合平台，加大同质资源整合力度，通过购买、注入、置换等方式实现资源整合优化；并推动优势国企通过市场化并购重组实现跨越式发展。

　　“实际上，关于国资改革的政策方向已经很明显了，就是要将资源倾向于公用类国企，或是具有竞争优势的国企；而对于类型重复、没有竞争力的国企该退出就退出，或是引入民营资本进行改善。”北师大经济与工商管理学院副院长高明华对记者表示，资源整合配置的核心就是优胜劣汰。

　　“从资源配置的角度来看，深圳国资旗下上市房企众多，且大多数主营业务集中在深圳本地，在一定程度上构成同业竞争关系。”一位不愿具名的政府人士称，地产板块整合或将是接下来深圳国资改革的重点。

　　资料显示，深圳市国资委旗下直接控股或间接参股的上市房企数量高达9家。其中，深圳市国资委直接控股的A股上市公司包括深天健和深振业；通过下属深业集团间接控股沙河股份，同时控股港股上市公司深圳控股、沿海家园；通过深圳投控间接控股深物业、深深房；通过远致投资控股深长城；通过东部开发集团参股深天地。

　　上述政府人士表示，目前初步设想是强化部分优势房企的行业地位，并逐步将优势资源集中到一两个平台中，有计划地退出部分劣势企业。

　　向优势房企集中

　　记者了解到，由于目前深圳较好的地块资源分散在国资旗下的各个资产经营平台上，而且整合工作将有可能涉及其他政府职能部门，深圳国资委还需与相关部门进一步协调，申报市政府审批。“所以，地产整合的步伐不会像市场预期的那么快。”上述政府人士说。

　　尽管如此，资源向优势房企集中的思路在实际操作中已有所体现。

　　资料显示，去年，深圳市国资委便将持股比例相对较低的深长城股权转让给中洲地产，股权转让较二级市场溢价51%。而另一方面，如深振业这类由深圳市国资委直接持有的地产上市公司平台，则获得了大量优质资源支持。

　　今年2月26日，深振业公告称，公司接到控股股东深圳市国资委及其一致行动人远致投资通知，其通过深圳证券交易所交易系统合计增持公司股份达1%。而早在2013年6月26日，深振业就曾获得上述两家股东合计增持490.17万股。

　　对深振业的“优待”远不止如此。民生证券报告指出，公司是深圳国资委旗下唯一进行股权激励的公司，目前高管合计持股1404万股；同时，公司投资8.66亿成为深圳地铁的横岗车辆段项目合作方，并借此成为深圳地铁的合作伙伴。

　　民生证券认为，考虑到同属于深圳市国资委的深圳地铁集团手中地块储备约880万平方米，且在深圳拿地可以绕开招拍挂，是全国唯一可成功效仿港铁“地铁运营+上盖物业开发”模式的地铁公司，因此未来深振业有望与地铁建立长期合作关系，成为A股最货真价实的上盖物业开发商。

　　整合模式多样化

　　在接受证券时报记者采访时，深振业证券事务代表杜汛表示，公司目前和地铁集团仅限于横岗项目的业务合作，主要是该项目本身毗邻深振业开发楼盘。

　　虽然双方暂无进一步的合作，但在业内人士看来，类似模式不失为一种国资地产资源整合的良性模式。

　　“现实情况是，上市地产公司在本地的土地储备资源不多，苦于没货开发；而地铁集团这样的国企占着很多优质土地资源，却没专业开发经验。如果二者融合一下，就能实现双赢。”香港德业投资总裁江艳军表示。德业投资的主要业务是为国内房地产开发企业提供金融服务。

　　江艳军还认为，除了共同开发的模式外，由国资委或是旗下资产经营平台直接向控股的地产上市公司注入资源也是可行的整合路径。“与在不同平台上调配资源相比，利用同一平台下的资源显然更为容易，整合的效率可能更高。”

　　就目前可统计的案例而言，深圳国资在整合旗下地产资源时更多采用直接注入的模式。如深物业通过与大股东深圳投控进行资产置换，获得了位于深圳南山区的月亮湾地块；而港股上市公司深圳控股，则在2013年初宣布获大股东深业集团注入建筑面积78万平方米的深圳科之谷项目。

　　与深圳投控一样，深业集团也是深圳市国资委旗下的资产经营平台。深圳控股董事会主席吕华更是在去年3月底的业绩会上明确表示，深业集团的优质地产资源未来或将全部注入深圳控股，并且类似的资产注入还将扩大到整个深圳国企系统。

　　与外界更多关心整合模式不同，深圳国资旗下上市房企的高管们更关心具体的制度建设和政策稳定性。一家深圳老牌国资房企的高管就表示，国资改革要想实现真正意义的突破，就必须在体制上有所突破，“引入混合所有制、建立长效激励机制，这些改革措施说了很多年，但都没落实下来。”