房企转型仍处于口号阶段

　　敢于“吃螃蟹”的人是值得敬畏的，但是也要付出相应的代价。跑赢大市在过去几年中成为不少房企的口头禅，但是在去年如此好的市场中，依然有一些房企的业绩并不理想，其中一些大张旗鼓转型的房企正在遭受“吃螃蟹”的痛苦。

　　六年的原地踏步

　　对于万通地产的转型，其董事长许立曾经把它形容为骨感的事，在规模为王的房地产界，万通的业绩确实可以用“骨感”一词来形容。

　　根据万通地产2013年年报显示，去年万通地产营业收入32.99亿元，同比下降18.95%，抛开万通地产去年的业绩下滑，仅以目前的规模来看，万通只能算是一家“小型房企”。

　　纵观万通地产从2008年到2013年这六年间的业绩，一共出现过两个高点，第一次是在2008年，在金融危机的大背景下，万通地产营业收入达到了48.4亿元；第二次是在2011年，营业收入达到了48.18亿元。其余年份万通地产的业绩一直处于徘徊状态，也就是说去年的业绩还不如2008年。

　　难以重振的业绩让万通地产在2012年踏上了转型之路，抛弃了规模论的万通地产把目光集中到了大资本上，也就是那一年万通地产原董事长冯仑将方向盘交给了许立，而自己一心扑在了他的美国模式上。

　　转型尚待观察

　　在万通地产的战略上，美国模式的商业地产以及绿色建筑是两个关键核心。

　　万通地产所谓的美国模式就是，以万通地产现有的商用项目为基础，成立自己的基金管理公司，以公司投入为开始，以基金介入为手段，以开发管理和资产管理为持续。开发商在拿地前夕就引入战略合作伙伴，可以解决商业地产一次性投入大、回报慢的问题。

　　具体的操作方法是，万通地产以自有资金获取商用物业建设用地，把资产拿出报表，装进房地产基金里运作，万通地产通过担任基金管理公司GP来进行写字楼的开发、建设、租赁、物业管理等孵化工作，提升资产价值，在写字楼达到正常运营状态之后，将资产回购到上市公司或证券化，在资本市场获得溢价，或通过增发等运作以增强报表业绩。这样就避免了商业地产物业在开发建设周期以及运营初期的亏损局面，同时避免财务报表中现金流为负的尴尬现象。

　　从正奇资本运作北京中服Z3地块的漂亮案例可以看到美国模式的先进，但是在中国能否大规模运用尚存在着不少质疑，很多业内人士直指Z3地块的特殊性是其成功的关键，很难复制。

　　对于运用美国模式经营的商业地产，许立也曾经大胆地规划过，到2015年万通商用物业开发面积将超过100万平方米、总投资约150亿元、持有投资级商用面积超过50万平方米、目标年租金收入11亿元。

　　但是从2013年的业绩来看，万通地产离这个目标还很远，去年万通地产在物业出租的营业收入只有1.62亿元。

　　SOHO中国转型？

　　与万通地产一样，高调转型的SOHO中国的业绩也并不如意。

　　SOHO中国发布2013年年报显示，SOHO中国2013年营业额为146.21亿元，较2012年的161亿元下降9.43%，毛利润率为55.5%。其中出售物业单位所得143.42亿元，合同销售金额约46.87亿元，投资物业的租金收入仅为2.79亿元。

　　“从业绩上来看，SOHO中国还是一家以销售为主的房企，现在还根本谈不上转型。”一位业内人士向记者表示。

　　2012年8月，SOHO中国宣布从散售的商业模式改为持有出租物业，由“建设-销售”向“建设-持有”转型后，2012年度销售目标也从230亿元下调为120亿元。但随后公布的业绩显示，其2012年的合同销售金额仅为95亿元左右，并未达到预期目标。

　　花旗报告认为，SOHO中国能否成功转型仍有待证实，预计租金收入需4-5年才能形成规模，认为公司目前缺乏短期催化剂。

　　今年2月底，SOHO中国将上海的SOHO海伦广惩SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股，总交易金额为52.32亿元。这两个项目均于去年底挂牌出售，另外，同时挂牌的位于四川北路的商办项目虹口SOHO尚无买家。这一事件被认为是SOHO中国面对资金压力的无奈之举。

　　记者手记

　　房企转型之路怎么走

　　关于未来中国房企该如何发展的话题已经被提及了多次，转型也成为许多业内大佬嘴里常说的一个词，但是从现在来看，没有一个房企做的是真正转型，核心还是以出售物业为主，现在所说的转型只是转变了一下出售的产品，以前卖住宅，现在开始卖商业、卖旅游、卖综合体、卖养老，这样的转变只是皮毛，并未触及房地产业本身的问题，与其说是转型不如说是转变。

　　这种转变主要出现在两个节点上，一个是市场遭遇危机，住宅出现滞销，如2008年和2010年，另一个就是房企的规模上升到千亿之后，以前的增长方式出现了问题。

　　目前几乎所有的房企均开始多元化布局，如以前一直强调单一经营的万科也开始在商业地产方面大展拳脚。但是根本的东西还是与住宅一脉相承，无论是卖给个人还是基金，本质上均是个卖字，因此房地产的转型并不彻底。

　　不久前，与万科执行副总裁毛大庆谈起万科去小米等互联网企业参观一事，毛大庆感慨颇多，他认为小米等互联网企业的快速成长，得益于他们的互联网思维，什么是互联网思维，其实就是打破买卖双方之间的层层隔阂，让生产方与购买方的信息对称，减少中间环节，让价格降到最低，市场呈现扁平化。

　　其实这对于未来房地产企业的发展有着一定的启发作用，如果说房地产的市撤节被压缩，被扁平化之后将是一个什么样的结果呢？新房市场有着土地招拍挂环节很难预估，但是要是从二手房市场来看，如果没有了中介公司，那么买房者至少可以少花几十万甚至上百万元。

　　从国外的先进经验来看，房地产开发商这一概念已经基本淡出了，也就是之前万通地产所谓的美国模式，其实就是用资本市场的力量来开发物业，比此前的开发商大规模的投入风险要低很多。

　　这是一条向上走的路，其实还可以向下，开发商过去以住宅为主开发了很多社区，这其实就是一个很大的资源，也是机会，做社区服务未来的潜力非常巨大。