中投顾问：土地市场压力增大 危及政府土地财政

　　楼市不景气，房企销售业绩下滑，资金回笼速度减缓，企业资金链承压，房企手头儿紧，无疑影响拿地的底气与实力，也对地方政府依赖土地财政的经营管理模式也提出挑战。截至目前，共有30家上市房企发布了前4个月的销售数据。30家房企前4个月累计签约金额4053.4亿元，较2013年同期的3904.5亿元，下滑3.8%。其中4月份签约金额为1000.5亿元。

　　而在30家房企中，19家公司的销售业绩都出现了同比下滑的情况，占比超过六成。其中合生创展前4个月合计销售仅12.21亿元，同比大跌65.2%，而首开股份、瑞安房地产、恒盛地产的业绩降幅也超过了50%。市场观望情绪浓厚，有实力的购房者持币观望；没实力的潜在购房者，热切希望房价降；2013年楼市的火爆也透支了部分购买力。多种因素叠加，导致当前楼市成交量下滑，房价滞涨反跌的行情。销售业绩下滑，市场前景不看好，房企拿地热情也大不如从前。

　　中投顾问研究总监郭凡礼表示，销售前20强的标杆房企，近几个月的拿地数量呈现逐月递减的态势。其中远洋地产、世茂房地产、富力地产、龙湖地产、雅居乐更是连续2个月没有土地入手。从月度变化看，4月份20大标杆房企在拿地上的花费仅为133亿元。其中1月份达到了单月高点的600.99亿元，随后连续多月下调，2月份拿地金额减至325.62亿元，3月份则降至254.54亿元，4月份更是下调至133亿元，不足去年同期拿地金额的一半(291亿元)，同比下滑54.3%。

　　地方政府对土地财政依赖十分明显，个别地区土地财政甚至占据地方整体财政收入三至四成的比例。国土资源部最新公布的《2013年中国国土资源公报》显示，截至去年底全国84个重点城市土地抵押贷款总额7.76万亿元，去年各地卖地收入4.20万亿元，这预示着若房价拖累地价，将显著压低地方政府的土地金融杠杆率，暴露地方政府的债务敞口风险，而一旦土地金融杠杆率趋降，地方政府借助土地杠杆撬动城市经营等原有的政府经营模式将受到很大程度的挑战，这不仅仅是地方债务到期难以偿还的问题，也涉及到地方政府未来如何经营、治理、管理地方经济的问题。

　　而与之对应的是土地市场的迅速遇冷。4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，“三高”地块似乎已经成为绝响。在这样情况下，政府迅速采取行动，调整土地出让政策。今年国土资源部暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布各省供地计划。这将增加地方政府在土地供应方面的主动权。土地财政对地方政府如此重要，为了将土地卖个好价钱，地方政府有意调整土地出让节奏，以得到较高的土地出让金。

　　当前三四线楼市不景气，房企扎堆儿回归一线城市，一线城市土地稀缺性反而进一步体现出现。因此正常情况下，一线城市土地供应应该增加，其他地区土地供应应该减少，以此来保证住房紧张地区，住宅用地供应；促使三四线城市住宅存量高的地区尽快消化库存，减少新建楼盘。但是实际情况是，一线城市反而放缓了土地供应，其他地区即使土地市场“有价无市”，地方政府还是不余遗力的大力推出地块。以一线城市为例，4月份，北京住宅用地推出量环比下降49%；上海下降75%；广州仅推出1块宅地；深圳无宅地推出。

　　以上情况，一方面反映出地方政府对土地财政的严重依赖，尤其是经济欠发达的地区，更是依靠土地财政来拉动地方经济的发展，而一线城市虽然有实体经济的支撑，但也不想轻易放弃土地出让金这块“肥肉”，在这样的操纵下，一线城市房价难以下跌，三四线城市楼市难以回暖，行情只能愈来愈恶化，直到无法挽回的地步；另一方面也反映出地区经济发展模式的不健康，未来改革之路任重而道远。(作者系中投顾问产业与政策研究中心 研究总监)