政策利好频出 “金九银十”蓄势

　　近期以来，房地产业利好频发。外资限购令松绑、公积金贷款首付下调，以及央行降息降准……多重利好持续发酵，楼市传统的“金九银十”旺季蓄势待发。

　　降息降准最利好

　　在上述一系列利好政策中，降息降准对市场影响最为直接。

　　事实上，年初至今，“央妈”已经四次降息，三次降准。由此，足以可见中央稳定经济的决心。

　　而本次降息降准，即意味着，5年期以上房贷利率降为5.15%，个人住房公积金5年以上贷款利率为3.25%。

　　《东地产经财周刊》(以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan)算了一笔账，如果以贷款100万，20年为例，降息前每个月月供为6288.52元，而降息后每个月月供减少了139.82元，20年下来降息前的本息合计是163.7万，而降息后为160.4万，降息后为购房人节省了3万多元的利息。

　　有机构分析，央行降息无疑会刺激市场成交量的活跃。经历年内四轮降息后，目前房贷的成本已经是历史上最低水平，对于购房者来说目前购房相当于享受了最低的成本，因此应该赶在下半年抓紧出手，赶在市彻没有完全复苏好转的时段，利用降准降息等政策给楼市带来的利好效应入市，以免错失购房好时机。

　　“金九银十”可期

　　对比股市持续低迷，楼市则一路回暖。继去年9.30新政之后，一线城市率先复苏，此后多轮降息降准不断刺激市场神经。

　　《东地产》采访了古北某售楼处的工作人员，他告诉记者：“降息降准之后，之前还处于观望态度的购房者现在都已经付款买房，此外，来售楼部咨询的客户也逐步增多。”

　　该工作人员表示，降息降准一方面确实降低了购房者的房贷成本，但对购房者来说，更重要的是政府不再打压房地产的态度。

　　有观点称，股民对股市信心不足亦将导致部分投资资金流入楼市。层出不穷的刺激政策也让购房者难以再期待价格下调。中原地产首席分析师张大伟甚至直接表示，房价再跌的可能性接近于零。

　　专家指出：“双降对于8月份略显疲态的房地产市场无疑会起到刺激作用，从短期内来看，楼市接下来几个月的成交量势必会短期反弹，“金九银十”已经没有太多悬念。

　　事实上，开发商们也已经做好准备，备战“金九银十”。据不完全统计，9月上海楼市会有39个项目推出全新房源，其中全新开盘数量是11个，总开盘数量环比8月增加了7个。从楼盘区域来看，浦东和嘉定依旧继续领跑，超过总数的三分之一。所开盘项目以刚需、改善型为主，占比近8成。

　　股市楼市需共振

　　不过，也有业内人士指出，股市能否结束单边暴跌模式，将影响楼市走向。

　　值得关注的是，此次降息前，股市正处于暴跌模式中，甚至领跌全球股票市场，以至于双降次日，大盘冲高之后再次回落，全日跌幅1.27%。

　　一位资深炒股人士告诉《东地产》：“双降虽然有利于稳定市场信心，但是在股市下行阶段，也只能起到止跌作用，要扭转颓势还是非常困难的。”

　　然而，由于不少年青一族将资金投入股市，以期增值后买房或改善换房。

　　李飞是其中之一，他告诉《东地产》：“上半年每天什么都不做都可以净赚数千甚至数万元，一度曾想辞职做专业炒股人士；然后赚到钱后，想换个大房子。”

　　但此轮股市大跌却让这个曾经信心满满的酗满盘皆输。如今，在他的炒股圈子里流传着这样一句话——真爱生命，远离股市。

　　李飞告诉记者：“之前投在股票里的钱已经赔得差不多了。换房计划目前已是一场空。”

　　李飞身边类似他这样心态的人并非少数。股市行情好时，大家投入股市，以期获得更多增值后买房，然而股票市场的现实与大家开了个玩笑。

　　显而易见，股市能否走好，也将影响下半年楼市走向。

　　年内多重利好可期

　　不过，对于楼市股市走向，后续利好仍可期。

　　近日，德意志银行首席中国经济学家张智威预计，基于经济展望前景，中国央行今年将会再度降准，时间可能在四季度，但是继续降息的可能性不大。他强调，虽然现阶段中国经济仍存在下行风险，此后将逐步企稳。

　　中金公司也发布了降息降准点评报告。报告指出，降准降息旨在近一步引导实体经济融资成本下降，预计央行今年至少还将下调存款准备金率1%，但或不再降息。

　　中金公司认为，当前降准在降低整体融资成本方面比降息更加有效。虽然基准利率已经达到历史最低水平，准备金率仍然高企，大银行准备金率仍高达18%。实际利率的进一步下降将有助于经济和价格的企稳。中期来看，随着外汇净流入的结构性减少，继续逐步下调存款准备金率将有助于推动央行实现必要的资产负债表重组。

　　易居克尔瑞高级分析师艾莉告诉《东地产》：“央行连续降准可以降低房地产企业的融资成本，房企会有更多的机会到市场上去拿地开工，即意味着市场的供应量会增加，从而导致房价保持稳定。”艾莉同时表示，连续降息降准其实是一把双刃剑，一方面购房者的购房成本确实降低了，刺激购房者购房，促进成交。但反过来，也使得购房者对未来房价有所担忧，房地产市场是否还会继续下沉？房价是否还会继续下降？这些都成为购房者担忧的问题。

　　不过，大部分机构对楼市走向仍谨慎乐观。兴业证券认为，只要货币政策持续宽松，房地产基本面一定是持续宽松。从过往国内外房地产周期来看，只要货币政策持续宽松，房地产基本面必将持续复苏。