后黄金时代 境外资本淡出楼市

　　中国六部委近日发布消息称，决定对《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，也就是俗称的楼市“限外令”中，有关外商投资房地产企业和境外机构、个人购房的部分政策进行调整。这实则是降低了境外资本和个人进入中国楼市的门槛。

　　楼市“限外令”于2006年颁布实施之际，恰逢中国楼市出现疯涨势头之时，为防止已经过热的楼市再有大量热钱涌入造成泡沫，行政调控实属必要。而在实施的这10年间，中国经济无论是增长方式还是结构，都发生了不小改变。

　　政策松绑

　　楼市自2006年起实施“限外令”，彼时人民币持续升值，国内物业价值处于低谷期，大量外资通过投资中国房地产进入中国市常为了防止境外机构和个人通过炒房套茹差，进一步抬升中国房价，政府先后出台了一系列限制境外资金在境内购房的政策。

　　但看重人民币升值等因素，境外热钱投资中国房地产业的步伐并未有明显放缓。国家统计局数据显示，2007年1至9月，中国完成房地产开发完成投资逾一点六八万亿元人民币，房地产开发企业资金来源约为二点五四万亿元，其中，利用外资四百二十三亿元，增长六成多。

　　2007年11月7日，国家发改委全文公布了新版《外商投资产业指导目录》。根据新版目录，我国将继续限制外商投资于土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营；并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。此外，还将“普通住宅地开发建设”从现行《目录》(2004年修订)的鼓励投资类别中删除。

　　2009年再出台“向境外投资方出售国内资产征税”规定。到了2010年11月，国家外汇局出台规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。2012年，国家发改委也发出通知，对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求，不予安排中长期外债额度。

　　据国家统计局数据，在2007年至2014年期间，由于受国家政策限制，房地产开发投资资金利用外商投资占比在逐年下降，但利用外资额仍然在400亿元以上，而仅2010年在商务部备案的新设或增资的外商房地产企业就达1000多家。

　　专家认为，在国内楼市当前的这种低迷情况下，外商资金进入中国房地产市场的兴趣不会很高，因为中国楼市房价上涨的黄金时间已经过去了，投资也很难获取高额的回报率，现在限制放开，他们也不会大规模进入。

　　实际上，针对开发领域，一系列限外令在今年3月开始悄然松绑。

　　今年3月， 国家发展和改革委员会与商务部公布最新《外商投资产业指导目录(2015年修订)》(商务部令第22号)，在 “限制外商投资产业目录”中，删除了此前针对外商投资房地产的全部限制类条款。这些限制类条款包括：土地成片开发(限于合资、合作)，高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营，房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司等。

　　第一太平戴维斯认为，限外令的调整虽然具有积极影响，但难以显著改观房地产市场整体行情，因为境外购房人士与投资企业仅占整体市场的一小部分。尽管如此，此时仍是限制取消的最佳时机：国内房地产市场相对疲弱，外资房地产投资限制的放宽不会导致热钱的大量涌入。

　　欧美资金退场

　　官方数据指出，在全社会固定资产投资中，外资占比正在迅速减少。去年上半年，中国完成固定资产投资的到位资金中，利用外资下降了8.3%，而截至2015年6月底，中国利用外资的降幅已经达到了30.9%。以广东省为例，在最近5年的固定资产投资中，外资投向房地产的占比均超过了35%，而这一占比在今年上半年广东省投向房地产的外资比例不足15%。

　　欧美资本在中国市场动作并不少，但由于中国房地产开发对外资的政策限制，第一波进入的外资，多为基金或者信托，并不是以房地产作为主业的企业。以铁狮门为例，它是最早进入中国房地产市场的外资基金，其主营业务是房地产市场的投资，其本身并不从事专业的开发或者至少不以此为主。

　　但近几年以来，外商撤资中国地产的消息就络绎不绝。

　　今年年初，有消息称，摩根士丹利正在叫卖上海广东路的世界贸易大厦；5月，摩根士丹利的新近报告将中国房地产行业的评级由“有吸引力”下调至“谨慎”，认为行业的融资风险增加，潜在购房者减少。

　　业内人士认为，欧美资本从根本上无法理解中国经济的发展模式，认为新兴市场风险较高，再加上政府管控，导致投资策略两级分化，或太保守不投，或投机为主赚快钱。这也就意味着，投资人进入中国市场，更多的是冀望获得中短期的“货币利益”，而并非中长期所需的市场份额、人脉资源以及管理经验的积累。自上海地产界的业内人士认为，“外资在房地产市场的退潮一直在持续。因为在人民币贬值压力下，外资投资的货币升值效应已经弱化。”

　　港资撤出

　　与欧美资本不同，港资和新加坡公司在文化上更相容，更能理解中国的发展，所以在投资上显得更长期和稳健，一般是开发模式。但对于一路渐暖的房地产市场并非所有人全看好后市。港资纷纷高位套现。

　　7月15日早间，两间港股上市公司恒大地产和华人置业双双刊发公告称，旗下两家附属公司已经达成收购协议，恒大地产以65亿港元的代价收购华人置业名下的间接全资附属公司爱美高集团。

　　7月24日，瑞安房地产有限公司与香港领汇管理有限公司签订买卖协议，领汇以逾66亿元人民币价格收购上海“企业天地1号及2号”。

　　日前，港股上市内地房企合景泰富发布公告称，公司与新鸿基订立股权收购协议，收购后者持有的广东佛山最大旧改项目30%的股份，涉及金额约为18.6亿港元。

　　最新消息指出，李嘉诚名下长实地产(01113.HK)位于浦东陆家嘴的在建综合体世纪汇广场正在寻求转手，项目目前最高报价达200亿元人民币。事实上，近几年来，李嘉诚陆续出售手中的内地物业，一旦此次世纪汇出售，李嘉诚在上海的核心商用物业只剩下南京西路的老牌商场梅龙镇广场以及紧邻静安区“东八块”的西斯文里地块(规划为“世纪盛荟广潮).

　　一家投行分析师分析，内地房地产大环境已经与几年前发生明显变化。黄金十年过去后，对于追求高收益的港企而言“白银十年”的价值仍难以估量，尤其是具备全球投资渠道的港企，不乏其他区域和行业的投资机会。

　　对于已经在“黄金十年”通过土地溢价赚得盆满钵满的港企，纷纷套现转投海外，或者其他高新行业，在回报率上显然更为划算。此外，变现一些非核心业务的投资，也能让其集中资源发展中国现有核心业务。