地产股反弹刺激估值重构 8股或逆势崛起

　　万科A:推盘及去化率上升明显 销售回落主要因签约滞后

　　研究机构：申银万国撰写日期：2013年07月05日

　　2013年6月公司实现销售面积111.6万平方米，销售金额134.9亿元，同比分别下降8.8和上升1.3%，环比分别下降9%和4.7%，销售均价为12088元，同比上升11%，环比上升5%。6月新增项目储备5个，土地权益面积共计52.88万平米，共需支付地价款32.39亿。

　　6月销售金额为134.9亿，同比上升1.3%，环比下降4.7%，环比下降主要是签约滞后所致，但实际认购额近160亿，认购率也升至全年最高水平。6月销售面积和金额分别为111.6万方和134.9亿，同比分别为-8.8%和1.3%，环比分别为-9.0%和-4.7%。6月销售额环比有所下降，主要是因为月底推盘较多，签约相对滞后。6月实际推盘量较多预计约为170亿，较5月增加40亿左右，6月实际认购额也近160亿，仅次于今年3月，认购率由前期的55%上升至61%左右，为全年最高水平。6月万科销售均价为12088元，同比上升11%，环比上升4.7%，价格上升较多与结构性因素有关，从实际项目的定价情况来看，6月的价格相对平稳，涨幅并不明显。

　　7月推盘量淡季不淡，预计将与6月基本持平，销售额上升至160亿左右，维持13年销售额1750亿的预测。公司6月销售额下降主要是签约滞后所致，但实际推盘和认购情况都有明显增加。预计公司7月推盘不会明显下降，仍将保持170亿左右水平，加上大部分6月的已认购未签约金额将在7月签约，预计7月销售额将上升至160亿左右，从而表现出淡季不淡的特征。维持公司13年全年推盘量约1600万方、销售额1750亿的预测。

　　6月新增项目储备5个，权益地价款32.39亿，环比下降11%，价格合理的拿地机会变少，但公司仍将积极把握合适的拿地机会。万科6月共新增项目储备5个，权益建筑面积共52.88万方，总权益地价款32.39亿，占销售额比例由前月的26%回落至24%，由于目前价格合理的拿地机会仍然较少，公司的拿地力度也就相应有所放缓，但挖掘优质地块的积极性并未下降。

　　销售增长可期，龙头开发商优势突出，估值低，维持“买入”评级。调控格局下行业集中度提升趋势更为明确，龙头开发商优势更加突出。预计公司13年可售量在2400亿左右，销售额可达1750亿，同比增长24%，维持13、14年EPS为1.40元和1.68元的预测，公司RNAV为14元，目前股价对应PE分别为7X、6X，P/RNAV为72%，估值处于低位，维持“买入”评级。

　　保利地产：上半年销售额同比增长27%

　　研究机构：中银国际撰写日期：2013年07月05日

　　6月单月销售额123.1亿，环比上涨同比下降

　　6月份，保利地产(600048.CH/人民币9.94，买入)实现销售面积101.6万平米，环比增长7%，同比下降22.1%；销售金额123.1亿元，环比增长10%，同比下降20.7%；销售均价12,115元/平米，环比上升3%。6月推盘低于预期，共推盘130亿货值左右，去化表现保持在单月6成以上的正常水平。

　　今年前6月，公司累计实现销售面积562万平米，同比增长28%；累计销售金额636.4亿元，同比增长27%，累计销售金额已完成全年目标53%；累计销售均价11,324元/平米，同比下降1%。

　　由于7、8月份为传统淡季，但较往年而言淡季特点不会很明显。从新推项目个数来看，上半年新推18个项目，下半年还有25个项目待推出，下半年推盘及销售值得期待，维持全年1,200亿的销售预期。截至6月底，保利销售已锁定13-14年我们预测收入的100%和66%，锁定性表现位于行业前列。

　　拿地理性积极，再度成功补充北京土储

　　6月份，保利在土地市场新获1个项目，共新增规划面积4.2万平米；总地价4.8亿元；平均楼面地价11,429元/平米，我们按照周边楼价计算，6月新拿地块毛利约21%。前6月，拿地金额占销售占比为25.3%，较12年全年下降18.6个百分点。前6月新增项目权益比76%。另外，保利万科6月27日联手以53.7亿元的挂牌底价成功竞得重庆总地价地王江北区溉澜溪地块(由于协议未签，故本月未公告)，建筑面积约123.7万平米，其中规划商业占比35%，楼面地价为4,340元/平方米，按周边楼价计算，该地块毛利率约25%。保利地产近期拿地表现谨慎，主要补充土储不足的一二线城市地块，我们预期随着近期流动性趋紧、土地市场有望降温，后续理性拿地机会增加。

　　维持买入评级

　　保利地产上半年销售成绩优秀，已完成全年目标的53%，业绩锁定良好；公司上半年土地投资增速较12年有所放慢，但随着土地市场回归理性，下半年预计拿地机会增加。房地产行业从过热回归有利于保利等龙头企业提高集中度，维持公司2013-14年业绩预期分别为1.51元和1.91元，维持对公司的买入评级。