地产股反弹刺激估值重构 8股或逆势崛起

　　华夏幸福：仍在成长的路上

　　研究机构：华创证券撰写日期：2013年07月03日

　　事项：华夏幸福公布了2013年4-6月的经营简报。

　　主要观点：

　　1.2013Q2延续高增长，已完成全年计划57%

　　公司二季度整体实现销售89亿元，同比增70%，其中：园区结算回款为22亿元，同比大增249%；地产实现签约销售额67亿元，同比增45%，这同时也是公司单季度签约额的新高；地产销售均价为8145元/平米，同比大幅上涨39%，我们认为这既与推盘的产品结构有关，也从侧面反映了项目销售的火爆和购房者对公司产品的认可。公司1H13累积实现整体销售额159亿元，同比大增92%，已完成全年计划的57%，延续了一直以来的高增长势头。

　　2。预计下半年同比增速下降，但全年仍将实现高增长

　　展望2013下半年，两点变化值得关注：1、地产销售同比增速将下滑。2012年销售的整体分布是前低后高，考虑到下半年的高基数，2H13销售增速的同比回落是大概率事件，预计2H13地产销售额130亿左右，同比增18%；2、园区结算回款可能会减少，1H13已实现园区结算回款34亿元，预计2H园区业务的结算进度会有所放缓，全年园区结算应在45亿左右。我们预测公司全年有望实现销售额300亿左右。

　　3。模式独特，仍在成长的路上

　　公司作为综合性产业园区一站式解决方案提供商，凭借创新的商业模式未来将充分受益于城镇化过程中核心城市周边区县土地价值的重估。目前，固安、大厂园区已经日趋成熟，可以持续贡献稳定的现金流和利润，奠定了公司持续成长的基础；同时公司储备项目丰富，正处于有序推进中，新兴增长极的出现只是时间问题，每一个新园区的成熟都会带来增速台阶式的提升。

　　4。强烈推荐，目标价45元

　　预计公司未来3年收入CAGR将达到43%，2013-2015年的收入增速分别为44%、47%、37%，净利润分别增33%、45%、51%，EPS分别为2.69、3.91、5.90元，最新收盘价对应的PE分别为12.4、8.5、5.6倍；公司2013年底的每股NAV为44.4元，目前股价相对于NAV折价25%。公司成长路径清晰，业绩锁定性极强，是可以穿越周期的成长股，给予“强推”评级，目标价45元。风险提示1。房地产行业调控力度超预期。

　　荣盛发展：布局城市进阶，打开成长空间

　　研究机构：东兴证券撰写日期：2013年07月08日

　　事件：近期我们对荣盛发展进行了调研，了解公司近期的经营情况。

　　关注1:公司上半年销售增长较快

　　初估公司2013年1-6月份实现销售面积约200万平方米，同比增长71.02%；销售金额108亿元，同比增长58.43%。分区域来看，南京、临沂、沧州、聊城、蚌埠等城市销售超出计划。我们认为，公司销售超出预期，一方面是因为上半年房地产市场的表现超预期；另一方面，公司完善的经营机制决定了无论面对的环境好坏，公司都会尽全力销售，坚持快速周转的经营风格。从全年推盘量来看，公司下半年的推盘量会大于上半年，因此我们预计下半年公司的销售情况依然会取得良好进展，完成全年245亿元的销售目标是大概率事件。

　　关注2:公司已经为长期发展做好准备

　　按照公司的“四五”规划，公司将在2011-2015年保持快速发展的速度。为实现此目标，公司将深耕当前已进区域的同时，逐步进入经济实力更强的二线城市，以更好的提高盈利效率。目前公司的产品质量、管理能力、资金实力等方面均已经有较大提升，开拓新的更高层次的城市发展风险不大。我们看好公司区域布局升级带来的机会。

　　关注3:公司拿地谨慎，财务稳健

　　公司从年初至今，公司在廊坊、成都、湛江、南京分别获取项目6个，规划建筑面积151万平方米，地价款40亿元，平均楼面地价2651元/平方米，仅完成公司全年拿地计划的23%。我们认为，尽管公司拿地进度不及预期，但是公司也没有承担获取高价地的风险，这是公司经营一贯遵照稳健原则的体现。目前公司拥有的项目储备已超过2000万平方米，足够公司未来3-4年开发，公司有足够的迂回空间等待土地市场更好的机会。

　　关注4:激励与压力相结合

　　公司2009年公布股权激励计划方案，2010年8月股东大会通过。目前公司的股权激励已经授予了两期，对提高管理层经营的积极性起到了非常好的效果。公司除了股权激励外，每5年制定一次发展规划，目前正处于公司的“四五”发展规划期间(2011年-2015年)。“四五”规划对管理层和公司经营提出了非常严格的要求和目标，这将使得公司整体在拉力与压力的双重推动下前进，发展速度更有保障。

　　结论：

　　公司是全国布点，并深耕环渤海和长三角的龙头企业。公司以其快的周转速度、过硬的产品质量和顽强的开拓精神创造了民营房地产企业的奇迹。公司2007年上市，2007-2012年的营业收入复合增长率为58.74%，净利润复合增长率为64.55%，在A股房地产开发企业中名列前茅。公司目前已经进入17个城市发展，在很好地深耕当前中等城市的基础上，随着开发能力的不断提高，公司未来有望进入经济实力更发达的城市开拓，这将进一步拓展公司的发展空间。预计公司2013年-2015年的营业收入分别为176.16亿元、224.84亿元和263.16亿元，净利润分别为28.15亿元、40.96亿元和48.97亿元。基本每股收益分别为1.51元、2.2元和2.62元，对应PE分别为9.93，、6.83、5.71倍。维持公司“强烈推荐”的评级。