国务院发文推动创业潮 11股或掀炒作热浪

　　苏州高新：地产+旅游+投资+环保，四大业务组合发展

　　事件：

　　公司公布 2014 年年报。报告期内，公司实现营业收入 35.75 亿元，同比增长 5.34%；实现归属于上市公司股东的净利润1.70 亿元，同比下降 26.11%；实现基本每股收益 0.16 元。 2014 年度公司每 10 股派发现金红利 0.49 元(含税).

　　投资建议：

　　公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发，主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资，并积极推动“开发+旅游+投资+环保”组合扩张和转型。 2013 年，公司加快了刚需项目周转，强化文化旅游及酒店服务产业，徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到 2014 年公司计划完成合同销售面积45 万平， 我们预计公司 2015、 2016 年EPS分别是 0.25 和 0.33 元，对应RNAV是 6.60 元。截至 4 月 7 日，公司收盘于8.08 元，对应 2015、 2016 年PE分别为 32.32 倍和 24.48 倍。 公司参股多家苏州高新区内企业，多家企业正加快A股上市步伐，未来有望受益。我们认为公司属目前创新类园区标的(平均动态 35XPE)， 考虑目前该主题处于持续升温阶段，给予公司 2015 年 35XPE，对应目标价 8.75 元，维持对公司的“增持”评级。

　　主要分析：

　　1 . 2014 年受部分商业物业销售推动，公司营收增加 5%；同期财务费用增加和投资收益下滑使得公司净利润负增长：2014 年，尽管公司商品房销售和结转下降，但受部分商业物业销售推动，公司实现营业收入 35.75 亿元，同比增长 5.34%；同期公司财务费用增加和投资收益下滑(财务费用同比大增 224.94%；因上年公司减持东吴证券股票，使得本期投资收益同比下降 58.08%)，报告期内公司实现净利润 1.70 亿元，同比下降 26.11%。

　　2014 年，公司实现商品房施工面积 169.34 万平，同比下降 12.66%。其中商品房新开工面积 42.32 万平， 同比下降 43.57%。全年完成商品房销售面积 23.74 万平，销售额 25.41 亿元，同比分别下降 31.55%和 8.83%。 2014 年末，公司竣工在售、在建、拟建项目商品房总可售面积约 214 万平。其中：住宅约 193 万平，商业约 21 万平。

　　2014 年，公司旗下苏州乐园欢乐、水上、糖果、温泉及白马涧生态等五大世界及徐州乐园水上世界、糖果世界共接待游客总数约 318 万人次，实现营业收入 3.37 亿元。 2014 年，公司增加大阳山及大小贡山旅游开发项目，其中大阳山项目涉及苏州高新区大阳山 24.6 平方公里内旅游资源的开发、建设及运营，也为房地产主业储备后续开发资源。徐州彭城欢乐世界继水上世界后，糖果世界实现开园，酒店项目于 2015 年 5 月开业，首期房地产项目于 2015 年一季度实现交付并贡献收益。同期，公司新增大阳山植物园、文殊寺景区、阳山温泉度假酒店的专业化受托管理。

　　目前，公司酒店已运营 3 家， 在建 3 家。 2014 年，公司控股的高新污水公司完成污水处理量 5940 万吨，同比增长 8.77%，实现营业收入 1.20 亿元，同比增长 12.91%。

　　2. 2014 年 4 月，公司增资苏州乐园 5.25 亿元，同时收购徐州商旅： 2014 年 4 月，公司控股 75%的苏州乐园公司(苏州乐园全部权益评估价 8.74 亿元，即 2.90 元/股)增资 7 亿元。其中，公司放弃增资权而引入战略投资者平安大华对苏州乐园增资 5.25 亿元，平安大华持股期限为三年，期间公司每年支付给平安大华 8.5%固定收益、三年后原价收回全部苏州乐园股权。苏州乐园股东金宁国际将增资权让渡给苏高新集团，后者合计出资 1.75 亿元。增资实施后，苏州乐园注册资本增至 7931.41 万美元。其股权结构为：公司持股 37.70%，金宁国际持股 7.57%，苏高新集团持股 17.43%，平安大华持股 37.30%。 2014 年 4 月，公司同意苏州乐园收购徐州商旅 100%股权，收购价以徐州商旅 2013 年底账面净资产6.92 亿元为准。该议案需在苏州乐园增资议案实施后再行实施。我们认为，公司通过增资苏州乐园及由苏州乐园收购徐州商旅股权，将进一步整合旅游资源主体，增强旅游产业资本运作实力。

　　2014 年 8 月，公司拟与生态旅游公司和通安资产经营公司共同出资设立苏州高新大阳山旅游开发有限公司。该项目公司注册资金 1 亿元(其中，公司出资 5500 万元， 占 55%股权)，主要负责苏州高新区大阳山旅游项目的开发和整个大阳山24.6 平方公里内旅游资源的统一经营、统一管理，项目共规划度假功能、乡野休闲、休闲娱乐和旅游集散四个功能区。我们认为，该举动有利于进一步落实公司的文化旅游地产的发展战略，增加产业间的协同效应；同时，这也将有利于公司后续获取相关土地开发资源。

　　2014 年 8 月，公司与创投集团、福田金属、东京盛世利等其他投资方拟共同成立苏州高新融资租赁有限公司(暂定名)。该融资租赁公司经营期限为 30 年，经营范围为租赁业务、向国内外购买租赁财产、租赁财产的残值处理及维修、租赁交易咨询和担保以及经审批部门批准的其他业务。融资租赁公司注册资金 3 亿元，其中公司出资 1.5 亿元，持股 50%。我们认为，这将推动公司的产业与金融有效结合，为公司的旅游、基础设施产业搭建创新融资平台。

　　2014 年 10 月，公司控股 84.94%的子公司新港公司拟以持有的天都商贸资产作价出资成立苏州天澜物业有限公司，天都商贸评估值为 11.53 亿元，项目公司注册资本为 11.5 亿元，公司全部以天都商贸资产(房产及土地)作价出资。天都商贸位于苏州市高新区长江路西、玉山路南，项目 2011 年竣工，由地上四层、地下两层的南北楼组成。项目总用地面积2.24 万平，总建面 12.14 万平。其中：北楼出租给日本泉屋百货，南楼出租给苏州美罗商城。公司以天都商贸资产作价成立项目公司，是为了盘活公司存量资产，加快资产周转。

　　2014 年 11 月 12 日，公司控股股东苏高新集团拟通过其全资子公司苏州高新区自来水有限公司吸收合并其持股 75%的控股子公司苏州新区新宁自来水发展有限公司。吸收合并完成后，新宁自来水公司注销，新区自来水作为存续公司依法承继新宁自来水的债权债务。此前，公司持有新宁自来水 25%股权，吸收合并完成后，新区自来水公司注册资本变更为67,478.29 万元，苏高新集团持股 88.28%；公司出资 7908.46 万元，持股 11.72%。合并后，公司对新宁自来水投资收益财务核算从权益法变为成本法。

　　2014 年 11 月 22 日，公司及公司控股股东苏高新集团对公司控股子公司苏州新港建设集团有限公司进行现金同比例增资，增资金额为 27035.55 万元，其中公司出资 22964.00 万元(占 84.94%)，苏高新集团出资 4071.55 万元(占 15.06%)。公司及公司控股股东苏高新集团对公司控股子公司苏州高新污水处理有限公司进行现金同比例增资，增资金额为 10000万元，其中公司出资 7500 万元(占 75%)，苏高新集团出资 2500 万元(占 25%).

　　2014 年 12 月 2 日，公司拟以不低于 115000 万元价格公开挂牌的方式转让控股 84.94%的子公司苏州新港建设集团有限公司持有的苏州市天澜物业有限公司 100%股权。

　　2014 年，公司投资的中新开发集团、江苏银行及金埔园林处于 IPO 上市进程中；发起设立的 3.8 亿元融联新兴产业基金已完成第二期出资，累计出资比例 60%。作为国家发改委扶持的江苏省内第一支新兴产业创投计划参股基金，该基金目前累计完成 8 家企业、 9050 万元的投资。公司与境外融资机构东京盛世利租赁株式会社开展合作，设立了苏州高新福瑞融资租赁有限公司，实现产融协同发展。

　　截止报告期末，公司参股股权投资企业共 10 家，对外参股投资 5.22 亿元， 2014 年实现股权投资收益 3391 万元。

　　3. 2014 年 12 月，公司旗下苏州乐园部分土地将被收储，增厚 1.3 亿元净利润。 2014 年 12 月 12 日，根据苏州市高新区城市规划调整，苏州高新区土地储备中心、苏州国家高新技术产业开发区管理委员会拟收储公司控股 75%的子公司苏州乐园发展有限公司位于苏州高新区玉山路 158 号、 160 号、 162 号、 166 号、 168 号和长江路西、金山路南的两宗地块上合计 107.77 亩的国有土地及其附着物(包括房屋、设备等)，其中前者收储面积为 33922.7 平米( 50.88 亩)；后者收储面积 37925.7 平米( 56.89 亩)。该地块分别为苏州乐园欢乐世界后场地块和水上世界部分地块，均为文体娱乐用地。本次两宗地块收购补偿总价为 32412.23 万元。

　　我们认为，此次土地收储预计将增加公司归属于母公司净利润 13000 万元。结合区域的规划调整以及产业转型，公司将进一步整合区域旅游资源，调整布局，做大旅游产业规模。

　　4. 2015 年 1 月，公司公告非公开发行股票预案(修订版)，公司拟发行 4.35 亿股，发行价 3.39 元/股，募集资金 13 亿元。 2014 年 1 月 23 日，公司第七届董事会第十三次会议审议通过非公开发行股票方案。本次发行对象为包括公司控股股东苏高新集团在内的不超过 10 家特定对象。发行股票数量不超过 3.83 亿股，其中控股股东苏高新集团认购数量为本次非公开发行股份总数的 40.57%。本次发行价格不低于 3.39 元/股。本次发行的募集资金总额不超过 13 亿元，扣除发行费用后将全部投入徐州 “万悦城一期”、扬州 “812 号地块”以及补充流动资金。目前该方案已经获得证监会批复核准。

　　5. 2015 年，公司计划施工面积 173 万平，新开工面积 28.25 万平。 2015 年，公司商品房项目计划施工面积 172.87 万平，新开工面积 28.25 万平，重点计划开工商品房项目为苏州天之运、吴江天城、徐州万悦城等。旅游产业板块，重点计划开发项目包括苏州大阳山温泉世界二期、大小贡山旅游项目以及徐州欢乐世界建设等，加快推进绿世界、顽皮世界项目年内落地。基础设施开发重点投入项目包括污水公司污泥处理二期工程、苏州实验中学原址重建代建项目等。

　　6. 投资建议：参股公司上市有望提速，维持“增持”评级。 公司主要在苏高新区和徐州从事旅游地产开发，主要涉足开发、基础设施、旅游业和产业投资，并积极推动“开发+旅游+投资+环保”组合扩张和转型。 2013 年，公司加快了刚需项目周转，强化文化旅游及酒店服务产业，徐州彭城乐园开始贡献业绩。而公司产业基金所投资的金埔园林、江苏银行等正加快上市进程。考虑到 2014 年公司计划完成合同销售面积 45 万平， 我们预计公司 2015、 2016 年EPS分别是 0.25 和 0.33元，对应RNAV是 6.60 元。截至 4 月 7 日，公司收盘于 8.08 元，对应 2015、 2016 年PE分别为 32.32 倍和 24.48 倍。 公司参股多家苏州高新区内企业，多家企业正加快A股上市步伐，未来有望受益。我们认为公司属目前创新类园区标的(平均动态 35XPE) ， 考虑目前该主题处于持续升温阶段，给予公司 2015 年 35XPE，对应目标价 8.75 元，维持对公司的“增持”评级。

　　风险提示： 行业面临加息和政策调控两大风险。(海通证券)