房地产业依然处在暖风口 关注转型地产股投资机会

　　6月28日降准、降息，救市意图明显，虽然本周一市场并没有买单，但双降却给开发商和购房者真正“减负”。加上公积金、税收优惠补贴、全面放开限购等利好消息，都在刺激购房需求积极入市，7月的楼市有望继续向好。而中国经济能否触底回暖，也要看房地产的脸色，从成交量和库存数据来看，一线城市已经出现持续回暖迹象。虽然房地产板块也没有逃过这次股市暴跌，但在一线城市有着大批土地和房源的蓝筹房地产股，如万科A、保利地产已经出现止跌迹象。

　　一线城市楼市数据回暖

　　近期，伴随着房地产市场的销售量回升及库存减少等多项指标数据的改善，房地产行业回暖现象愈发明显，尤其是一线城市。

　　统计数据显示，房地产高库存在5月份开始快速下降(见图1)，其中一、二线城市去化率分别达75%和60%。6月24日国家统计局表示，自2012年4月以来持续长达3年之久的商品房库存持续上升态势首次出现转变，5月末商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米。

　　库存减少的同时，供应量在6月份也明显回升，统计显示前30个大城市6月成交数据环比增长约8%，同比增长56%。

　　伴随着销售量的提升，房地产投资也开始回暖。中金公司表示，统计的9大城市房地产再投资已经开始(见图2)，但扩散到全国还需1~2个季度左右，预计9月开始，全国房地产投资增速恢复至10%以上。

　　是否真正回暖仍有待验证

　　房地产数据回暖，和地产政策松绑有直接关系，尤其是“3·30”新政之后。对于这次降准降息，市场预期释放的资金可达6000亿~7000亿元。而且目前已经在降息通道中。方正证券表示，历史数据显示降息周期启动1~2个月后，全国商品房成交量开始增长，且单月同比增长会持续12个月左右。除了销量、库存等数据，易居智库研究总监严跃认为，“双降”还会推动房价的上涨。他预计下半年房价月均增幅或达到0.5%的水平。大城市的房价增幅或达到1%以上，部分大城市则在2%以上的水平。

　　除了降息、降准、取消存贷比等流动性宽松政策给楼市带来的暖风外，直接针对房地产行业的政策之风，上半年也一直在吹。目前，除了一线城市，限购几乎全部放开。而我们也欣喜地看到，在放宽住房公积金提取的名单中，北京榜上有名。

　　目前，我国能替代房地产的主导行业还没有形成，因此房地产对拉动经济起着举足轻重的作用。受房地产行业直接或间接影响的有60余个行业。当前房地产开发投资对GDP增长的总贡献率依然在20%以上。多家券商表示，与去年10月回暖掉头不同，这轮房地产回暖持续性的概率很大。但也有机构分析师对房地产行业的回暖持保留意见。“现阶段充其量是处于销量复苏状态，从供需关系来看，一些城市的供给量还是偏大，需求也没有那么旺盛，城市间分化会更加严重。但可喜的是，年中房地产公司会加大推盘的力度，力保完成年初的目标。因此市场是否可以反弹还需要进一步验证。”一位匿名分析师接受记者采访时说。

　　关注转型地产股投资机会

　　虽然是否真正回暖还有待验证，但是一线城市的房地产股和正在积极转型的房地产企业，投资机会已经开始显现。“招保万金”这类一线城市的大盘地产龙头，价值洼地较为明显。数据显示，7月3日，中证金融地产指数的市盈率为10.77倍，市净率为1.68倍；而沪深300动态成分指数的市盈率为14.7倍，市净率为1.98倍。

　　除了低估值的行业龙头外，在重多房地产概念股中，拥有独特模式或改革转型的地产公司，也迎来布局机会。如积极向“互联网++”、养老地产、环保、健康转型的房地产企业可着重关注。

　　“互联网++”等新兴领域是传统房地产企业转型的一个重要渠道。在国家经济转型的大方向下，房地产企业与互联网的深度融合有助于房地产企业依托互联网的流量入口优势，更全面地转向轻资产布局，化解企业风险，走出重资产困局。上实发展、中南建设、世联行、同达创业等多家上市公司均跨界向互联网方向转型。其中上实发展于2015年5月11日晚间公告，要设立新公司，致力于结合“互联网+”等相关技术手段，通过对存量物业的二次开发，采取创新与创业、线上与线下、孵化与投资相结合的方式，为创业者提供全方位创业服务的众创空间及生态体系。华丽家族是近期A股上市房企彻底去地产化的缩影，去年11月，华丽家族公告宣布公司要转行专注于投资领域，具体为机器人、石墨烯、临近空间飞行器等方向。

　　此外，不少传统房企瞄准了环保、健康、传媒等这些新兴产业的蛋糕，争相跨界转型。成功B转A的城投控股在近期萎靡的市场保持逆市上涨，连拉三板。其全资子公司“环境集团”，以垃圾发电为主的固废处理业务居核心地位，垃圾发电规模居全国第一，且公司还受益于上海国资改革红利。转型医疗健康领域的宜华健康，去年相继收购了广东的一家医疗服务公司与深圳一家从事互联网医疗信息平台开发与应用的高科技公司，入股网络医院并试水医疗养老。

　　除了跨界转型的房企外，多家传统房企正向养老地产市场靠拢。方正证券认为，在此轮牛市中获利了结的资金很可能会进入房市，下半年改善性住房需求将得到集中释放。同时随着我国劳动人口数量的逐渐减少和老龄化人口数量的不断增加，养老地产等新兴房地产市场将持续升温，面向存量资源的优化再配置及升级配套服务将成为下半年以及未来一段时间内房地产企业的共同选择。上实发展、万科、保利地产都在涉足养老地产业务。此外，世联行与台湾恒安照护集团合作，公司表示有可能在中高端社区介入物管，或将增加养老服务。